【積算86.5%】千葉県柏市・増尾駅 徒歩12分の戸建

柏市増尾5丁目の中古一戸建てです。東武野田線(東武アーバンパークライン)「増尾」駅から徒歩12分、同線「逆井」駅から徒歩19分の、第一種低層住居専用地域の分譲住宅地にあります。OpenStreetMap の登録情報では、物件から直線で約330mにコンビニエンスストア、約680mにスーパーマーケットがあります。

建物は2015年12月築の木造2階建て(延床99.63㎡)、4LDKです。全室南向きで約19畳のLDKがあり、南庭と南面バルコニーが付いています。駐車場は2台分とされています。設備は都市ガス・公営水道・公共下水で、価格は2,280万円、取引態様は仲介です。

土地は所有権の135.43㎡(建ぺい率50%・容積率100%)で、道路から通路状の部分(路地部)を通って奥に入る旗竿地です。掲載の特記事項に「路地部30％含」とあるため、路地部とみられる約40.63㎡を差し引いた94.80㎡を有効な宅地として積算しています。私道負担は別途の共有持分0.28㎡で、土地面積には含まれていません。

路線価は令和8年分の路線価図2面で増尾5丁目の区画道路を1区間ずつ数え、最も多い82千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年74千円→令和7年78千円→令和8年82千円/㎡で、2年で約10.8%上がっています。建物は築10年で、法定耐用年数22年のうち12年が残る計算です。土地と建物を合わせた積算割合は約86.5%で、路地部を差し引かない場合は約101.1%です。

⚠️接道の方位・幅員・道路の種別は掲載に記載がありません。写真では前面道路は幅5m前後の舗装道路に見えますが、建築基準法上の道路かどうかは確認できていません。路地部の幅と奥行も区画図が無いため不明で、路地部が掲載の30%より大きいと積算割合は下がります(80%を下回るのは路地部が約58.8㎡、土地の約43%を超える場合)。また2026年12月に築11年となると建物の残存年数が1年減り、積算割合は約82.2%になります。南側の隣地との境界は写真に写っておらず、現地での確認が必要です。