【积算91.7%】埼玉县所泽市・东所泽站步行18分钟的整栋住宅楼
物业概要
| 所在地 | 埼玉县所泽市東所沢3丁目 |
| 最近车站 | JR武藏野线 东所泽站 |
| 步行 | 步行18分钟 |
| 积算比例 | 91.7%积算 91.7% |
| 价格 | 14,500万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 9.79% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1990年9月建成(房龄36年) |
| 土地面积 | 383㎡ |
| 建筑面积 | 850.89㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 14,500万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 6,128万日元 |
| 建筑积算价格 | 7,169万日元 |
| 积算价格合计 | 13,297万日元 |
| 物业价格 | 14,500万日元 |
| 积算比例 | 91.7% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥160,000/㎡ × 土地面积 383㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 850.89㎡ × 剩余耐用年数11年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1990年9月建成(房龄36年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +10.3%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 145,000 | — |
| 2025年 | 150,000 | +3.4% |
| 2026年 | 160,000 | +6.7% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们并非原样转载刊登信息,而是在令和8年分路线价图上逐年追踪同一条道路,并打开全部9张刊登照片核实接道状况。
尚未确认的事项
- 土地383.0㎡按容积率200%的上限为766㎡,而建筑面积为850.89㎡。本物业1990年建成,早于1997年将共用走廊与楼梯不计入容积的修订,因此有可能属超容积的既存不合规建筑。若属实,重建时将无法再现现有18户的规模,需确认验收证明与建筑许可申请时的面积。
- 刊登的两张外观照片看似为不同建筑。依据18户、383㎡的规模,我们判断第1张为本物业,缩略图亦采用第1张。
- 刊登信息中没有接道状况与私道负担的记载,道路的宽度与种别尚未确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
位于埼玉县所泽市东所泽3丁目、JR武藏野线「东所泽」站步行18分钟的整栋出售住宅楼。东所泽站周边有Yaoko所泽松井店与Super Ozam东所泽店,购物环境完备。武藏野线便于前往府中本町、南浦和方向。所处地段为第一种中高层住居专用地域。
建于1990年9月的钢筋混凝土造五层建筑,总户数18户,户型为2LDK。土地383.00平方米,建筑面积850.89平方米。现状为出租中,表面收益率9.79%。土地权利形态为所有权,地目为宅地。各层为外走廊,1层为架空层式的自行车与汽车停放空间。
2026年度继承税路线价为160,000日元/平方米,土地积算价格约6,128万日元。建筑按钢筋混凝土造重置单价330,000日元/平方米、法定耐用年数47年计算,房龄35年、剩余12年,约7,169万日元。积算价格合计约1亿3,297万日元,相对于售价1亿4,500万日元,积算比率为91.7%。路线价自2024年的145,000日元/平方米起,三年间上涨10.3%。
表面收益率9.79%为本批次中的最高水平。但土地383.00平方米乘以容积率200%所得上限为766平方米,而建筑面积850.89平方米已超出该上限。存在容积率超标的既存不合格可能,建议核查检查合格证。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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