【积算87.6%】埼玉县富士见市・鹤濑站步行14分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 埼玉县富士见市羽沢2丁目 |
| 最近车站 | 东武东上线 鹤濑站 |
| 步行 | 步行14分钟 |
| 积算比例 | 87.6%积算 87.6% |
| 价格 | 2,840万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2012年2月建成(房龄14年) |
| 土地面积 | 116.48㎡ |
| 建筑面积 | 92.74㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| athome | 2,840万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,747万日元 |
| 建筑积算价格 | 741万日元 |
| 积算价格合计 | 2,489万日元 |
| 物业价格 | 2,840万日元 |
| 积算比例 | 87.6% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥150,000/㎡ × 土地面积 116.48㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 92.74㎡ × 剩余耐用年数8年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2012年2月建成(房龄14年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +7.1%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 140,000 | — |
| 2025年 | 145,000 | +3.6% |
| 2026年 | 150,000 | +3.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
本物件的挂牌中没有外观照片，HTML中也未含坐标。我们以国土地理院的坐标对路线价图的街区符号进行校准以缩小位置范围，再用距车站的步行分钟数与至各设施的距离核对街区，特此记录。
尚未确认的事项
- 因没有任何外观照片，挡土墙的有无、与前面道路的高差、阶梯接道、是否为联栋均属未判定。标高数据显示为平坦地，但因造成而产生的台阶以及邻地境界的砌块不会体现在标高数据中。需要现场确认。
- 现状为业主自住。能否看房、时间安排以及交房条件在挂牌中均未说明，属需另行商谈的事项。
- 因属第一种低层住居专用地域、容积率80%，现状建筑92.74㎡已几乎达到上限93.18㎡。重建时无法取得超过现状的规模。
- 因未公开地号，路线价基于物件位于3番或9番附近这一推定。町丁内的区间为140D至155D，任何数值均高于80%，但个别路线价需待地号查明后方能确定。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件的挂牌中同样没有任何一张现场照片。因现状为业主自住，外观应属不予公开，挂牌的10张为户型图兼配置图1张、鹤濑站1张、周边环境8张。是否有挡土墙、与前面道路的高差、阶梯接道、是否为联栋，均无法判定。
位于东武东上线「鹤濑」站步行14分钟的富士见市羽泽2丁目，一套2,840万日元的中古独栋住宅。土地116.48㎡、建筑92.74㎡，木造二层4SK（含约5.0帖的储藏室），2012年2月建成（房龄14年）。
积算评价为87.6%。其中土地1,747万日元、建筑742万日元。继承税路线价为令和8年度150,000日元/㎡（路线价图26212）。木造法定耐用年限22年，房龄14年剩余8年。
关于路线价的测定方法。由于挂牌HTML中未含坐标，我们以国土地理院地址API的坐标对路线价图26212的街区符号进行校准以缩小位置范围。13番与3番两点得出约0.96米/pt的比例尺，据此校准所推算的9番位置与实测相差在3像素以内。物件本身则由鹤濑站1,120米（步行14分钟）、鹤濑小学320米、超市160米这三个距离，特定在3番或9番附近。1番与10番距车站为12〜13分钟，13番与6番为15〜16分钟，均与挂牌的步行14分钟不符。
两个街区周围的区划道路均为145D至155D。图26212的羽泽2丁目内以150D最多（6条），其次为145D（4条）、155D（2条），最西北端有1条140D。代表值采用众数150,000日元/㎡。敏感度方面，145,000日元/㎡为85.6%，町丁内最低的140,000日元/㎡为83.5%，东侧155,000日元/㎡为89.7%。三年数据显示全部路线每年上涨5,000日元/㎡。
接道为北侧4.2米公道（接面10.6米）与东侧6.0米公道（接面7.3米）的两面接道，两面均为公道的角地。配置图中东北角另有约3.0米的截角。私道负担与退缩均为「－」。备注中的「垃圾投放点5.00㎡中持分1/13」已明载为与挂牌土地面积分开计算，故未从面积中扣除。
用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%。现状建筑92.74㎡相对于土地116.48㎡的容积率80%上限（93.18㎡）几乎已达顶，重建时无法取得超过现状的规模。未见崖条例、挡土墙、高差、不可重建的记载。
作为现场照片的替代，我们以国土地理院5米激光测量数据实测了羽泽2丁目的6个街区：1番19.9米、3番19.0米、6番19.1米、9番20.5米、10番20.5米、13番20.3米。物件所在的3番与9番周围30米亦落在18.7〜20.7米之间。局部高差在0.4米以下，整个町丁为平坦台地。但这同样无法替代照片。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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