【积算98.1%】埼玉县所泽市・东所泽站步行15分钟的独栋住宅

下安松的地址仅公开到大字一级、未公开地号，因此我们依据房源所载的两个车站（东所泽站步行15分钟、清濑站步行24分钟）进行三角测量。两站之间相距2.78公里，而1.2公里与1.92公里的步行距离几乎共线，解落在经度139.509〜139.513、纬度35.787一带。另一个解位于跨过柳濑川的清濑市一侧，不属于大字下安松，故予以排除。

我们通过国土地理院的地址API将34091号图上的地号注记1161与1170转换为坐标，确认页面坐标实测值与依比例尺反算的预测值相差6点（约10米）后再读图。校准只使用同一张图上的地号注记，未跨图号外推。推定位置周围的区划道路一律为120D，只有斜向的干线为135D，因此采用众数120,000日元/㎡作为代表值，与2026年9月1日在同一大字实测的数值一致。

34091号图中与大字下安松相接的路线价介于110D至135D之间。即便采用最低的110D，积算仍为91.9%；采用最高的135D则为101.4%。西邻的34090号图中有倍率地区与「下安松东土地区划整理事业施行区域（个别评价）」，公布的最低值为105D，按此计算也有90.1%。位置推定的误差不会改变结论。

我们打开了10张照片中的5张：外观2张、平面图1张、含前方道路的远景现场照1张，以及将右侧边界放大3倍的1张。前方道路为沥青铺装的生活道路，宅地的水泥地坪与道路无高差相连。东侧与邻地的边界仅有1层混凝土砌块（1块标准尺寸=高20厘米）与网状围栏，邻地地面基本同高，挡土高度约0.2米。未见挡土墙、法面、倾斜地或台阶接道，也不是旗杆形地块。

健美家在其「信息阅读方法」中明确说明土地面积已扣除私道负担，因此我们不再重复扣除。备注中的面积测量方式为「实测」。房源未记载私道负担、倾斜部分或旗杆形地块的杆部，照片上也是直接临路的规整地块、未见杆部。故直接以刊载的158.13㎡作为有效宅地面积。

该建筑2026年5月竣工、房龄0年，木造法定耐用年限22年尚未产生折旧。220,000日元/㎡ × 95.64㎡ = 21,040,800日元全额计入积算，占积算总额的53%。由于建筑物占比较高，积算比例随年份下降的速度会快于以土地为主的房源。