【积算96.9%】东京都东村山市・武藏大和站步行10分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都东村山市廻田町4丁目 |
| 最近车站 | 西武多摩湖线 武藏大和站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 96.9%积算 96.9% |
| 价格 | 1,900万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 9.53% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1975年8月建成(房龄51年) |
| 土地面积 | 139.79㎡ |
| 建筑面积 | 80.3㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 1,900万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,841万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,841万日元 |
| 物业价格 | 1,900万日元 |
| 积算比例 | 96.9% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 80.3㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1975年8月建成(房龄51年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +3.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 145,000 | — |
| 2025年 | 145,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 150,000 | +3.4% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬刊登信息,而是查阅了令和8年路线价图2幅以及刊登的配置图和10张照片,确认了路线价代表值、旗杆部分的面积以及地块周边的高低差。
尚未确认的事项
- 刊登信息没有门牌号和地图位置,所在地只是根据刊登的设施距离(小学、中学、便利店、车站)缩小到约450m见方的范围。所临道路的路线价尚未确定,根据属于周边145〜155千日元/㎡中的哪一个,积算比例在约93.7〜100.2%之间变动。
- 照片中未拍到的旗杆入口(与东侧公道的连接处)、东侧邻地边界以及西侧、南侧邻地边界的远端,与道路和邻地之间的高低差尚未确认。玄关前的挡土结构(约0.65〜0.8m)也是根据照片推定的。
- 旗杆部分的面积(约17.02㎡)是根据配置图测量的,并非实测或公图数值。临街面2m的旗杆地能否重建及其条件,需要向东村山市或经办公司确认。
- 健美家标注为“无位置指定”,但道路种别为公道。道路的认定情况和实测宽度无法从刊登信息中得知。
- 建筑为旧耐震标准的木造住宅,其抗震性能和老化程度无法从刊登照片判断。租金为刊登的满租(预估)数值,目前租赁合同的租金和期限未刊登。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
这是位于东京都东村山市回田町4丁目的出租独栋住宅。最近车站为西武多摩湖线“武藏大和”站,步行10分钟。据刊登信息,距东村山市立回田小学约400m,距东村山第四中学约780m,距7-Eleven便利店东村山回田町店约510m,距罗森便利店西武武藏大和站前店约750m。刊登信息未列出超市和餐馆,因此按OpenStreetMap登记位置到回田町4丁目町丁重心的直线距离(并非距物件的距离)进行了调查:中餐馆一翠(野口町三丁目)约390m,印度餐馆BIHANI(回田町三丁目)约700m,Big-A超市东村山野口町店约740m。⚠️刊登信息没有门牌号和地图位置,所在地只是根据刊登的设施距离缩小到约450m见方的范围。
建筑为1975年8月竣工的木造2层住宅,3LDK,建筑面积80.3㎡,2023年4月已翻新,浴室与卫生间分开。⚠️属于1981年6月新耐震标准之前的旧耐震标准建筑。目前处于出租中,满租年收入181.2万日元(每月15.1万日元),表面收益率9.53%(备注中写作预估年租金、预估收益率)。土地为139.79㎡的所有权,位于第一种低层住居专用地域,建蔽率40%、容积率80%,属于市街化区域。⚠️为旗杆地,以2m宽的临街面连接东侧宽5m的公道;配置图显示旗杆部分(通道状部分)宽约2.0m、长约8.5m。健美家标注为“无位置指定”,但道路种别为公道。南侧有庭院,可停车1辆(视车型而定)。
路线价采用令和8年(2026年)的150,000日元/㎡(借地权比例D)。回田町4丁目的区划道路分布在135,000〜155,000日元/㎡,采用出现最多的150,000日元/㎡作为代表值(干线和境通沿线的路段未采用)。由于地块位置尚未确定,若为145,000日元/㎡,积算比例约为93.7%;若为155,000日元/㎡约为100.2%;即使采用町丁内最低的135,000日元/㎡也约为87.2%。同一路线的路线价由令和6年145,000日元→令和7年145,000日元→令和8年150,000日元/㎡,2年上涨约3.4%。⚠️根据配置图测量旗杆部分约17.02㎡并予以扣除,按有效宅地122.77㎡评估(积算比例约96.9%)。不扣除时约为110.4%。木造建筑已超过耐用年限,建筑积算为0日元。
从刊登照片看,玄关前碎石通道的邻地一侧有约0.65〜0.8m高的混凝土挡土结构,上面种有植物。南侧草坪庭院与建筑同高,房屋与两侧邻居之间留有间隔,为独立住宅。另一方面,刊登信息没有门前道路的照片,旗杆入口(与东侧公道的连接处)、东侧邻地边界以及西侧、南侧邻地边界的远端在照片中均无法确认。鉴于旧耐震木造建筑、临街面2m的旗杆地等情况,建筑状态、重建条件和现场高低差需要向经办公司确认或到现场确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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