【积算118.4%】埼玉县川越市・霞关站步行6分钟的独栋住宅

这栋独栋出租住宅位于埼玉县川越市霞关东2丁目，从东武东上线霞关站步行6分钟，价格为1350万日元。该房源属于回租(leaseback)交易：现业主目前仍居住其中，交房后计划出租，预计月租8万日元(表面收益率7.11%)。卖方拥有自第10年起可行使的回购权，若行使回购，成交价将以1200万日元为上限。

主体建筑建于1996年6月，建筑面积174.93平方米，地上3层地下1层。1层为店铺，地下1层从外观照片无法判断状况。附属建筑(木结构平屋顶2层，2011年9月新建，1层21.16平方米、2层22.07平方米)也包含在此次交易范围内。地块位于街角，照片显示似乎临接两条公共道路，但挂牌信息中的临路状况与私道负担面积栏均为空白，道路宽度和种类未能确认。主体建筑及附属建筑后方与邻地的边界也未出现在任何挂牌照片中，同样未能确认。

挂牌信息中主体建筑的结构栏仅标注为“其他”，外墙为贴瓷砖，但未注明主体结构材质。由于无法确认主体结构材质，本文采取保守处理，将主体建筑的积算评估价按0日元计算，结构字段仅出于评估目的填写为“木结构”。按此处理，仅计算土地的积算比率为118.4%(按路线价计算的土地评估额约1599万日元，价格1350万日元)。若加上纳入交易范围的附属建筑(木结构、房龄15年、剩余折旧年限7年，评估额约303万日元)，比率则升至140.8%。若主体建筑实际为钢筋混凝土结构，建筑积算额可能增加约2088万日元；若为重型钢结构，则可能增加约617万日元，无论哪种情况比率都会进一步上升。路线价采用霞关东2丁目区划道路中最常见的每平方米12万日元(如果不计边界道路，最常见值为每平方米12.5万日元，此时仅土地的积算比率为123.3%)。

该房源仍存在若干需要留意之处：回租及回购条款、临路状况与私道负担未确认、地下室状况不明，以及后方邻地边界未确认。在考虑这些因素的基础上，仅凭土地部分的路线价评估额已经超过了挂牌价格，这是本房源值得关注的地方。