【积算91.4%】东京都练马区・上石神井站步行12分钟的整栋公寓

位于练马区关町南1丁目的整栋公寓，距西武新宿线上石神井站步行12分钟(房源记载为960m)。所在地为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%、第1种高度地区)的住宅区，东南侧临接宽6.4m的公道，临街长度14.0m。道路对面是杉并区一侧的上井草西公园(房源记载为30m)。根据房源信息，距いなげや练马上石神井南店超市650m，距Welpark练马上石神井南店药妆店680m。

建筑为轻量钢结构石板瓦屋顶2层、共6户(每户43.74㎡)，总建筑面积268.30㎡，1998年6月建成(房龄28年)。土地登记面积302.24㎡，所有权，无私道负担，房源记载地势平坦。目前为带租约出售(业主变更)，截至2026年9月25日，6户中5户出租、1户由卖方使用。房源记载年预计租金543.6万日元、预计收益率4.56%。无停车位。交易形态为专属专任中介，备注和限制事项中没有不可再建、未取得建筑确认或越界的记载。

路线价采用令和8年(2026年)的360千日元/㎡。关町南1丁目的区划道路分布在340〜370千日元/㎡之间，360千日元/㎡的区段最多，因此取为代表值(由2024年的330千日元/㎡、2025年的340千日元/㎡上涨，两年约涨9.1%)。推测本物件位于该丁目东端、面向与杉并区上井草交界的道路，该道路的路线价为390〜400千日元/㎡，高于代表值，按此计算积算约为99.1〜101.6%；即使按丁目内最低的340千日元/㎡计算，也约为86.4%。建筑房龄28年，已超过轻量钢结构的法定耐用年数(本站积算设定为22年)，建筑积算为0日元，约91.4%的积算仅为土地价值。

从3张外观照片和2张前面道路照片来看，用地与道路高度相同，左右邻地的地面高度也相同。沿道路的1〜2层砌块和网状围栏挡土高度不足0.3m，不属于挡土墙、高差、台阶接道或旗杆地。⚠️ 背面(西北侧)的边界未出现在照片中，尚未确认。房源未公开门牌号，位置是根据周边环境记载和照片推测的。周边餐饮店的距离是以关町南1丁目的町丁中心点(国土地理院地址检索)为起点、在OpenStreetMap上测量的直线距离，推测位于丁目东端的本物件可能距离更远。房源信息公开日为2026年9月29日。