物业概要
| 所在地 | 东京都西多摩郡瑞穗町殿ヶ谷926 |
| 最近车站 | JR八高线 箱根崎站 |
| 步行 | 步行20分钟 |
| 积算比例 | 117.3%积算 117.3% |
| 价格 | 17,000万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 7.26% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1993年7月建成(房龄33年) |
| 土地面积 | 1,410.03㎡ |
| 建筑面积 | 894.96㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 17,000万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 11,139万日元 |
| 建筑积算价格 | 8,797万日元 |
| 积算价格合计 | 19,936万日元 |
| 物业价格 | 17,000万日元 |
| 积算比例 | 117.3% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥79,000/㎡ × 土地面积 1,410.03㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 894.96㎡ × 剩余耐用年数14年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1993年7月建成(房龄33年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +2.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 77,000 | — |
| 2025年 | 77,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 79,000 | +2.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
由于健美家房源信息中的总建筑面积与户数不符,我们对照了同一建筑其他中介的房源信息,并查阅令和8年路线价图、7张房源照片和国土地理院高程数据进行核实。
尚未确认的事项
- 据称地块的一部分为旱田,但其位置和面积未公开。农地法第5条申报(由买方负担)的手续和费用,以及登记上的地目,需要向中介公司确认。
- 总建筑面积采用的是其他中介房源信息中的894.96㎡。尚未通过登记簿或竣工检查证等确认准确的总建筑面积。
- 用途地域的分界线(距青梅街道20m)将地块按何种比例划分,从房源信息中无法得知,这关系到重建时可建规模。
- 东西两侧与邻地的边界在照片中没有完全拍到,且根据其他中介的房源信息,卖方的边界明示责任被免除。
- 卖方的契约不适合责任被免除。房龄33年建筑的维修记录和设备状况此次未能确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
该物件是位于西多摩郡瑞穗町殿谷(殿ヶ谷)的整栋公寓“Green Mansion(グリーンマンション)”,房源信息标注距JR八高线箱根崎站步行20分钟。地块南侧临青梅街道(都道,宽约7m)。周边有大型商业设施Joyful Honda瑞穗店和青梅街道沿线的餐饮店,最近的便利店距所在地直线约150m。
建筑为1993年7月竣工的钢筋混凝土(RC)结构4层楼,共16户3LDK(专有面积56㎡),全部浴厕分离,有25个停车位。价格为1亿7,000万日元,满租预计年收入1,234.8万日元(表面收益率7.26%),目前出租中,按现状交付。根据同一建筑的其他中介的房源信息,16户中15户已入住(空置的1户由业主使用),卖方的契约不适合责任和边界明示责任均被免除。土地1,410.03㎡(426.53坪),所有权,未标注私道负担。用途地域横跨两种:距青梅街道20m以内为第一种住居地域(建蔽率60%、容积率200%),更深处为第一种低层住居专用地域(建蔽率40%、容积率80%),属于准防火地域。⚠️ 其他中介的房源信息写明地块的一部分为旱田,农地法第5条的申报由买方负担。旱田的面积未公开。
⚠️ 关于总建筑面积:健美家的房源信息标注总建筑面积为99.96㎡,但与4层16户(专有56㎡×16户=896㎡)不符,因此判断为笔误,采用同一建筑其他中介房源信息中的894.96㎡进行积算。若以99.96㎡计算,积算比例约为71%。894.96㎡与专有面积合计基本相同,包括公共走廊和楼梯在内的实际总建筑面积可能更大。路线价采用大字殿谷区划道路中最常见的79千日元/㎡(借地权比例D),较2024年和2025年的77千日元/㎡上涨约2.6%。积算比例约为117.3%,仅土地评估额就约占价格的65.5%。旱田部分也按与宅地相同的路线价评估,未扣除整地费用等。建筑房龄33年,其评估额会随年数增加而下降。
这是一栋地块宽敞、房龄33年的RC整栋公寓,积算的大部分来自土地。旱田的位置和面积、农地法申报手续以及准确的总建筑面积,需要向中介公司确认。周边设施的距离是从用国土地理院地址检索查到的所在地(殿谷926)位置到OpenStreetMap登记位置的直线距离,均已用国土地理院逆地理编码确认位于瑞穗町内。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
了解积算评估与融资
博客讲解了解读本页数字所需的基础知识。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同区域物业
