【积算92.5%】千叶县我孙子市・天王台站步行19分钟的独栋住宅

位于千叶县我孙子市青山台2丁目的新建独栋住宅，距JR常磐线「天王台」站步行19分钟(房源信息记载的道路距离为1,520m)，距JR成田线「东我孙子」站同样步行19分钟。所在地为第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率100%)的住宅区，地块南侧临4.5m宽的公共道路(沥青铺装)，未记载私道负担或退让。据房源信息，距KEIHOKU超市天王台店600m、7-Eleven我孙子柴崎台3丁目店900m、我孙子圣仁会医院600m、我孙子第三小学900m。

本物件为共2栋分售中的B号栋，土地97.5㎡(所有权・地目为宅地)，建筑为木造2层4LDK(建筑面积99.97㎡，含约16.2帖的LDK和4间西式房间，以及横跨两间房的宽阳台)。建筑面积中包含5.58㎡的内置车库。目前在建，预计2026年12月竣工，2027年1月下旬交房，附设计住宅性能评价书。同一分售的另一区块A号栋(土地93.43㎡・建筑94.91㎡)也以相同的3,390万日元出售。健美家将其作为出租用独栋住宅刊登，但租金和收益率尚未确定。

相对于3,390万日元的价格，积算评估额约3,135万日元，积算比例约92.5%。路线价采用青山台2丁目区画道路中最常见的96千日元/㎡，由2024年85千日元→2025年91千日元→2026年96千日元，两年约上涨12.9%。由于建筑尚未竣工，按新建满额(法定耐用年数22年全部剩余)积算，该数字以仍在施工中的建筑为前提。若从建筑面积中扣除内置车库部分，积算比例约为88.9%。

需要注意的是，房源图片仅有平面图、周边设施和销售图，没有现场及建筑外观照片。平面图显示两栋均为玄关朝向南侧道路的独立建筑，但是否有挡土墙、与前面道路的高差、是否为旗杆地或连栋，均未通过照片确认。两栋房源指向同一坐标，经过该坐标的标高断面显示地块比前面道路高约0.7〜0.9m，因此B号栋玄关和停车位周边的高差需要现场确认。超市和便利店的距离来自房源信息，餐饮店的距离为基于OpenStreetMap的青山台2丁目町丁重心直线距离。