【积算101.7%】东京都板桥区・西高岛平站步行9分钟的土地

本物业为东京都板桥区高岛平5丁目的售地（附旧屋），距都营三田线「西高岛平」站步行9分钟。地块西南侧临新大宫旁路的辅路，西侧紧邻首都高速5号池袋线。距所在地直线约500米有超市Three Mart（高岛平6丁目）与7-Eleven板桥赤塚5丁目店，约810米有Maruetsu超市（成增4丁目）。餐饮方面，约470米有荞麦面店响庵，约540米有Kashio食堂，约780米有Jolly Pasta高岛平店（均为OpenStreetMap直线距离）。

土地为所有权152.49平方米（登记面积），地目为宅地。用途地域为第一种住居地域，建蔽率60%、容积率200%。西南侧临宽5.00米的公道，无私道负担记载，也无需后退。板桥区在区内大部分地区规定了60〜100平方米的敷地面积最低限度，本地块均超过这些数值。⚠️现状附有旧屋，刊登照片中可见两栋旧屋，但未记载结构、建成年份与面积（两栋是否均在本地块内也无法从刊登中确认），因此旧屋不计入评估，按土地评估。是否拆除及拆除费用（未计入价格与积算）需由买方确认。卖方将其作为公寓建设用地介绍，可即时交房。售价4,800万日元。

路线价方面，我们在令和8年（2026年）路线价图（图号47009・47017・47018・47026・47027共5幅，借地权比例D）上统计高岛平5丁目的区划道路，采用出现最多的32万日元/平方米为代表值。同一路线2024年28.5万日元→2025年30万日元→2026年32万日元/平方米，两年上涨约12.3%。因无私道负担与后退，按土地152.49平方米全额评估，建筑为0日元，积算比例约为101.7%。⚠️但地块实际临接的新大宫旁路辅路路线价较低，为29.5万日元/平方米，按此计算约为93.7%。

刊登照片为从门前道路拍摄的外观1张。西南侧门前道路（设有人行道与护栏）平坦，地块与人行道同高。沿路的砖基础与路缘石不足0.3米，无挡土墙或阶梯接道。两栋旧屋之间有带门的间隙，并非连栋。⚠️侧面与后方（西北・东南・东北）的邻地边界未在照片中出现，我们以国土地理院1米网格标高数据确认，地块周围高差在0.6米以内。属于荒川低地的平坦住宅区。