【積算110.4%】千葉県船橋市・鎌ヶ谷大仏駅 徒歩13分の戸建

新京成線「鎌ヶ谷大仏」駅から徒歩13分、千葉県船橋市咲が丘1丁目の中古戸建です。町丁重心から157メートルにヨークマート、133メートルにコンビニがあり、船橋市立咲が丘小学校も同じ街区のまとまりの中にあります。

土地は70.28平方メートル、建物は木造2階建の3LDKで65.68平方メートル、1973年11月築です。土地の権利は所有権で、北側で幅員4メートルの位置指定道路に間口8メートルで接しています。用途地域は第一種低層住居専用地域、建ぺい率50%・容積率100%。1階がLDKと和室6畳、2階が洋室6帖と和室6畳でベランダが付き、各室に収納があります。現況は空室で、満室時の想定年収は72万円（月6万円）、表面利回りは17.14%です。

価格420万円に対し、相続税路線価66,000円/平方メートルで計算した土地の積算価格は463万円、積算割合は110.4%です。建物は築52年で木造の法定耐用年数22年を大幅に超えているため積算はゼロとして扱いました。路線価は2024年62,000円から3年で+6.5%上昇しています。

外観写真では前面道路から玄関までの立ち上がりが60センチほどで、除外の基準となる1メートルには届きませんでした。ただし掲載期間と私道について、下記の調査メモをご確認ください。