【積算99%】埼玉県上尾市・東大宮駅 徒歩20分の土地

上尾市大字原市は路線価図が10面以上にまたがります。国税庁の索引の「原市」行には、実際に路線価が載っている図が3面ぶん抜けていました。索引だけを見ていると該当エリアに辿り着けません。掲載の周辺施設4か所の距離から位置を絞り、現物の図を確認して80千円/平方メートルを採っています。

掲載の土地113.00平方メートルには私道負担が14.00平方メートル含まれています。これを差し引いた99.00平方メートルで計算しました。区画図の左下にある幅2.00メートル×奥行およそ7メートルの欠き込みが、この私道負担におおむね一致します。セットバックの記載はありません。

現地写真を1600ピクセル幅で取り直し、下辺の左右を700dpiまで拡大して接道部を見ました。前面はグレーチング付き側溝のあるコンクリート舗装で、土の敷地面との段差は10センチ未満です。右隣との境界のブロックは1〜2段で、左右の地盤が同じ高さなので土留めではありません。

地目が「山林」です。現況は更地ですが、宅地として使うには地目変更の手続きが要ります。また前面道路が私道で、通行と掘削の承諾については掲載に記載がありません。過去に同じ理由で見送った物件があるので、購入を検討される場合は確認をお願いします。

80%に達するのに必要な単価は64,646円/平方メートルです。大字原市の市街化区域にこの水準の区画道路はなく、帯の下限76千円でも94.1%、上限85千円なら105.2%なので、路線価の選び方では結論が変わりません。