【積算161%】東京都板橋区・東武練馬駅 徒歩13分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都板橋区徳丸6丁目 |
| 最寄駅 | 東武東上線 東武練馬駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩13分 |
| 積算割合 | 161%積算 161% |
| 価格 | 2,480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1960年10月築(築65年) |
| 土地面積 | 124.75㎡ |
| 建物面積 | 135.8㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 2,480万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,992万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,992万円 |
| 物件価格 | 2,480万円 |
| 積算割合 | 161% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥320,000/㎡ × 土地面積 124.75㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 135.8㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1960年10月築(築65年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.3%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 285,000 | — |
| 2025年 | 300,000 | +5.3% |
| 2026年 | 320,000 | +6.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
積算が160パーセントを超えますが、前面道路が1.8メートルという事情があります。数字の根拠と、写真で確かめられなかった範囲を分けて書きます。
確認できていないこと
- 前面道路の幅員が1.8メートルです。セットバックの要否と、必要な場合にどれだけ土地が減るかは現地と行政での確認が要ります。同じように接道の情報が欠けた物件は過去に5件が見送りになっています。
- 裏手にあたる北側の隣地境界に擁壁があるかどうかを確認できていません。現地外観の写真が1枚しかないためです。
- 外観写真の前面道路は幅1.8メートルには見えず、別の方位の広い道から撮影された可能性があります。どの道路に面しているかは現地で確認が要ります。
- 延床135.8平方メートルに対し土地は124.75平方メートルです。容積率200パーセントの上限には収まりますが、築65年なので既存不適格の可能性は残ります。
- 室内写真はAIで家財道具を消す加工がされています。実際の内装の状態は現地での確認が要ります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線「東武練馬」駅から徒歩13分、東京都板橋区徳丸6丁目の中古戸建です。都営三田線「高島平」駅も徒歩25分で使えます。物件から約209メートルにコンビニエンスストア、約230メートルに食品スーパーがあります。
土地124.75平方メートル・建物135.8平方メートルの木造2階建て5LDKで、1960年10月築です。土地の権利形態は所有権、私道負担はありません。用途地域は第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントです。設備は公営水道・本下水・都市ガスです。
令和8年分の路線価320,000円/平方メートルを土地124.75平方メートルに乗じた土地の積算価格は3,992万円です。築65年の木造なので建物の積算価格は0円です。売出価格2,480万円に対する積算割合は161.0パーセントとなります。路線価はこの3年で285,000円から320,000円へ12.3パーセント上昇しています。
積算割合が160パーセントを超える理由は、前面道路の幅員が1.8メートルしかないことにあります。建て替えるときにセットバックが必要になる可能性があり、その分だけ使える土地が減ります。掲載にセットバックの表示はありません。下の「この物件をどう調べたか」に確かめられた範囲を書いています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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