【積算118.4%】千葉県我孫子市・我孫子駅 徒歩9分の土地

⚠️ この土地は旗竿地です。西側の幅員4.5mの公道に2.5mだけ接し、幅約2.5mの路地状部分(竿)が約25〜26m続いたあと、約13mの少し広がった部分を経て奥の敷地(幅約12.2m)に至ります。公簿面積282.76㎡には路地状部分115.00㎡が含まれており(掲載の備考による。建築計画概要書をもとにした机上の概算面積です)、積算は路地状部分を除いた167.76㎡で評価しています。また、掲載の備考の日付が「2024年11月29日現在」で、写真も2024年11〜12月の撮影のため、掲載が長期化している可能性があります。現況や条件は掲載時点から変わっていることがあるため、取扱会社への確認が前提になります。

千葉県我孫子市白山2丁目の売地で、JR常磐線の我孫子駅から徒歩9分です。価格は2,480万円(坪単価29万円)、所有権で私道負担はありません。第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)の市街化区域で、地目は宅地、地勢は平坦です。奥の敷地には2階建の古家があり、現況渡し・即時引渡し可、建築条件は付いていません。上水道・都市ガスが使え、公共下水道は前面道路に管がありますが、敷地内への引込は2024年11月29日時点で調査中とされています。法令等制限の欄に「農地法」とあり、地目が宅地であることとの関係は掲載からは分からないため確認が必要です。千葉県建築基準法施行条例の路地状敷地の制限により、戸建住宅なら接道2m以上で建てられますが、長屋(100㎡超)や共同住宅などは路地状部分の長さが25mを超えると幅6mが必要になるため、アパート用地としては使いにくく、実質的には戸建用地です。取引態様は一般媒介です。

路線価は令和8年分の175千円/㎡を代表値にしています。白山2丁目は路線価図2面(14357・14372)にまたがり、区画道路では175千円/㎡と180千円/㎡の区間がそれぞれ5区間で同数だったため、低い方の175千円/㎡を採りました。この値で積算割合は約118.4%、180千円/㎡なら約121.8%です。古家は評価に含めておらず、積算は土地だけです。同じ175千円/㎡の区間は2024年155千円/㎡、2025年165千円/㎡と上がっています。ただし番地が公開されておらず、物件がどの道路に接しているかは特定できていません。丁目西端の95〜105千円/㎡の区間に接している場合は、積算割合が約64〜71%まで下がります。

区画図1枚と外観写真4枚で確認したところ、竿はアスファルト舗装で平坦、公道との段差は縁石の約0.1mです。竿の南側は高さ0.2〜0.3m程度の縁石、北側は隣家のブロック塀(約1.0〜1.2m)ですが、隣家の地盤は竿とほぼ同じ高さで、土留めとしての高さは約0.3m以下です。奥の敷地は平坦な庭と古家で、縁は1〜2段(約0.2〜0.4m)のブロックです。擁壁・1m以上の段差・階段・法面は見当たりませんでした。ただし奥の敷地の東側(最奥)と北側の境界は写真に写っておらず、隣地との高低差は確認できていません。周辺施設のうちコンビニ・スーパーの距離は掲載元の記載、飲食店の距離は白山2丁目の町丁重心からの直線距離です。