【積算83.1%】千葉県松戸市・新松戸駅 徒歩20分の戸建

松戸市新松戸6丁目、全42区画の大規模な新築分譲地のうち1期のI号棟です。1期の南西の角にあたり、南側と西側の6.0m公道に接する角地で、西側道路の向かいは松戸市立新松戸南小学校の敷地です。JR常磐線・武蔵野線の新松戸駅まで徒歩20分(掲載距離1,527m)、つくばエクスプレスの南流山駅まで徒歩25分で、最寄りのバス停「新松戸南小」まで徒歩5分、そこから新松戸駅まではバスで4分と掲載されています。松戸市立新松戸南小学校まで255m、新松戸南中学校まで351mです。買い物はSUUMOの分譲地の掲載にある距離で、ファミリーマート新松戸六丁目店が627m、クリエイトエス・ディー新松戸南店が620m、イオンフードスタイル新松戸店が1,007mです。下の飲食店の距離は新松戸6丁目の町丁重心からの直線距離(約310〜470m)です。

土地は117.53㎡(実測)の所有権で、南側と西側の6.0m公道に接する整形の角地です。私道負担・セットバックの記載はありません。⚠️ 区画図では南西の角に隅切りが描かれていますが、土地面積の内数かどうかは明記されていないため、積算では控除していません。仮に隅切り分として2㎡を控除すると積算割合は約82.5%になります。建物は2026年4月築・未入居の木造2階建(I.D.S工法)で、延床100.40㎡(実測)、南向きの4LDK相当の間取りです。駐車場は南側の屋外に並列2台分の平置きで、ビルトイン車庫ではありません。用途は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%、高さの最高限度10m、22条区域)で、住宅性能評価書を取得済みとSUUMOにあります。築年月は健美家が2026年4月、SUUMOの分譲地全体の完成時期が2026年6月と分かれるため古い方を採っていますが、どちらでも築0年です。

価格は4,990万円で、健美家とSUUMOの表示が一致しています。令和8年分の路線価は新松戸6丁目の区画道路で最も多い165,000円/㎡を代表値としており、I号棟が接する南側・西側の2本の道路も推定した位置ではどちらも165,000円の帯です。令和6年分140,000円・令和7年分150,000円から2年で約17.9%上がっています。周辺で最も低い160,000円の帯で計算すると約82.0%です。新築のため建物は再調達単価ベースで満額(築0年のため残存22年÷法定22年)の評価が乗っており、積算額の半分以上を建物が占めます。木造の法定耐用年数(22年)に沿って建物の評価は年々下がっていきます。健美家では戸建賃貸として掲載されていますが、利回りは未定で想定賃料の記載はなく、現況は空室(新築未入居)です。

⚠️ 番地は公開されておらず、区画の位置は区画図と、I号棟の外観写真に西側道路越しの新松戸南小学校の校舎が写っていることから推定したものです。健美家の掲載画像は間取図と区画図だけで、現地の様子は同じ分譲地を載せたSUUMOの別掲載にあるI号棟の外観と前面道路の写真で確かめました。南側の道路から駐車場の土間コンクリートが同じ高さで続き、建物の基礎の立ち上がりは0.2〜0.3m程度です。西側の6m道路も同じ高さで、東隣の売地(J区画)との境は植栽帯で地盤はそろっています。擁壁や階段接道は見当たりません。⚠️ 北側(裏手)の隣地との境界は写真に写っていません。国土地理院の標高データで分譲地一帯が平坦な低地であることは確認していますが、高低差や土留めの有無は現地か取扱会社で確かめる必要があります。