【積算121%】埼玉県坂戸市・坂戸駅 徒歩14分の土地

埼玉県坂戸市泉町の売地で、東武東上線の坂戸駅から徒歩14分です。⚠️ この物件は掲載に現地写真が1枚も無く、athomeとSUUMOで同じ物件の別の掲載を探しても見つかりませんでした。このため、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地や連棟かどうか、建物の外観を写真で確かめられていません。所在地は泉町までの公開で、番地は分かりません。周辺施設は掲載元の表示で、しまむら坂戸店まで315m、ドラッグセイムス坂戸中富店まで541m、ヤオコー坂戸泉店まで983mです。飲食店はathomeの地図の位置(泉町内)からの直線距離(OpenStreetMapで計測)で、焼肉の大阪屋離宮が約30m、ラーメンの横綱が約140m、生蕎麦あずまが約320mにあります。いずれも物件の正確な位置からの距離ではありません。

土地は公簿72.60㎡の整形地で、所有権・地目宅地、市街化区域の第1種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)です。接道は東側の幅員4.2mの私道(位置指定道路)で、接面は9.0mです。私道負担は92.00㎡(共有持分1/6)と記載されており、持分の表記から6名で共有する私道とみられます。現況は建物があり、更地にして引き渡す条件です(時期は相談)。建築条件・再建築不可・借地・がけ条例の記載はありません。

価格は450万円です。路線価は令和8年分の75千円/㎡(2024年73千円/㎡、2025年74千円/㎡)で、積算割合は約121%です。私道負担92.00㎡は持分の表記から敷地とは別の筆の共有私道と判断し、敷地面積から差し引いていません(仮に持分相当の約15.33㎡が72.60㎡に含まれていても約95.4%)。泉町の区画道路は71〜83千円/㎡に分かれ、最も多い帯が同数で並んだため、低い方の75千円/㎡を暫定の代表値としています。物件の街区を囲む道路の79千円/㎡を採ると約127.5%、町内で最も低い71千円/㎡でも約114.5%です。⚠️ 価格は路線価による土地評価(約545万円)を下回っています。現地写真が無いため理由は掲載から読み取れず、東〜南東側の高低差、6名で共有する私道の扱い、実測面積が確認事項です。

⚠️ 国土地理院の標高データ(1mメッシュ)を掲載の地図位置の周囲で調べると、敷地付近は標高30.5〜30.9mで「地勢: 平坦」の記載と合う一方、東〜南東へ約10〜15mの位置で28.7〜28.8mに下がっており、約1.7mの高低差があります。前面の位置指定道路(東側)またはその向かいの区画に段差や擁壁がある可能性を否定できません。地図位置の精度が区画単位で確かめられないため、この段差が敷地の境界にあるかどうかは判定できていません。検討する場合は、擁壁・段差の有無、旗竿地や連棟でないこと、既存建物の状態、私道の共有者との取り決め、実測面積を現地または取扱会社で確認する必要があります。