【积算121%】埼玉县坂户市・坂户站步行14分钟的土地

位于埼玉县坂户市泉町的出售土地，距东武东上线坂户站步行14分钟。⚠️ 该房源没有任何现场照片，在athome和SUUMO上也未找到同一物件的其他房源信息。因此，挡土墙的有无、与前面道路的高低差、是否为旗杆地或联排、建筑外观均无法通过照片确认。所在地仅公开到泉町，地号不明。据房源信息，到岛村坂户店315m、Drug Seims坂户中富店541m、八百幸坂户泉店983m。餐饮店的距离是从athome地图位置（泉町内）起算的直线距离（用OpenStreetMap测量）：烤肉店大阪屋离宫约30m、拉面店横纲约140m、荞麦面店生荞麦Azuma约320m。以上均非从物件准确位置起算的距离。

土地为登记面积72.60㎡的规整地块，所有权，地目为宅地，位于市街化区域的第一种住居地域（建蔽率60%、容积率200%）。接道为东侧宽4.2m的私道（位置指定道路），临路宽度9.0m。私道负担记载为92.00㎡（共有份额1/6），从份额标注看应为6人共有的私道。现有建筑，约定清除为空地后交付（时间可商议）。房源未记载建筑条件、不可重建、租地或悬崖条例。

售价450万日元。2026年路线价为75千日元/㎡（2024年73千日元/㎡、2025年74千日元/㎡），积算比例约121%。根据份额标注，私道负担92.00㎡判断为与用地分属不同地块的共有私道，未从用地面积中扣除（即使份额对应的约15.33㎡包含在72.60㎡内，积算比例也约为95.4%）。泉町区划道路的路线价在71至83千日元/㎡之间，出现最多的区段数量相同，因此暂取较低的75千日元/㎡为代表值。若采用物件所在街区周围道路的79千日元/㎡，积算比例约为127.5%；即使取町内最低的71千日元/㎡也约为114.5%。⚠️ 售价低于按路线价计算的土地评估额（约545万日元）。由于没有现场照片，无法从房源信息看出原因，需要确认的是东至东南侧的高低差、6人共有私道的处理以及实测面积。

⚠️ 在房源地图位置周围查询国土地理院的标高数据（1m网格），用地附近标高为30.5至30.9m，与房源“地势平坦”的记载相符；但向东至东南约10至15m处降至28.7至28.8m，存在约1.7m的高低差。不能排除前面位置指定道路（东侧）一侧或其对面地块存在台阶或挡土墙的可能。由于地图位置的精度无法确认到地块单位，无法判断该高低差是否位于用地边界。如需考虑，需要到现场或向中介确认挡土墙和高低差的有无、是否为旗杆地或联排、现有建筑的状况、与私道共有人的约定以及实测面积。