【積算86.8%】東京都足立区・谷塚駅 徒歩17分の戸建

東京都足立区西保木間4丁目の中古戸建で、東武伊勢崎線(東武スカイツリーライン)の谷塚駅から徒歩17分、竹ノ塚駅から徒歩23分です。日暮里・舎人ライナーの舎人駅も徒歩32分と掲載されています。西保木間4丁目は草加市との境に接する町です。⚠️ 掲載には座標や番地が無く、丁目の中での物件の位置は特定できていません。周辺施設は、掲載元(athome)の表示でセブン-イレブン足立西保木間4丁目店まで1,000mです(掲載の距離がどの地点から測ったものかは示されていません)。そのほかの店は、国土地理院の住所検索で得た西保木間4丁目の代表点からの直線距離(OpenStreetMapで計測)で、中華料理の広州園とそば店の光月庵が約220m、ローソンストア100とスーパーのさんようが約310〜320m、焼肉きんぐが約350mにあり、いずれも足立区内です。物件からの距離ではありません。掲載の周辺施設に挙がっている業務スーパー谷塚店とジョナサン草加谷塚店は、境の向こうの草加市側の店舗です。

建物は2008年7月築(築18年)の木造2階建4LDKで、延床105.37㎡です。LDの床暖房、バルコニー2か所、トイレ2か所、3口コンロのシステムキッチン、全居室の収納と床下収納があり、都市ガス・本下水、駐車場付きです。現況は所有者が居住中で、引渡し時期は相談です。土地は公簿119.18㎡の所有権で、地目は宅地、市街化区域の第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)です。⚠️ 接道は東側の幅6.0mの私道で、道路に接する幅は2.6mです。区画図は掲載されていませんが、写真ではフェンス沿いの細長い通路の奥に建物があり、旗竿地の形と判断しました。⚠️ この私道が建築基準法上の道路(位置指定道路など)にあたるかは掲載に書かれていません。私道負担は371㎡の私道の共有持分1/8(46.37㎡)で、ほかにゴミ置場の持分1/15があります。セットバック・再建築不可・擁壁・がけの記載はありません。

価格は2,980万円です。路線価は令和8年分の220千円/㎡(2024年195千円/㎡、2025年205千円/㎡)で、2年で約12.8%上がっています。物件の位置が特定できないため、西保木間4丁目の区画道路で最も多い220千円/㎡を代表値としています。丁目内の区画道路は200〜255千円/㎡に分かれ、最も低い200千円/㎡を採ると積算割合は約80.2%です。接道する私道には路線価が付いていません。土地は、竿部分(幅2.6m×奥行約8m、約20.8㎡。奥行は写真からの見積り)を差し引いた有効宅地約98.38㎡で評価しており、積算割合は約86.8%です。竿の奥行を10m(約26㎡)とみても約82.9%、竿部分を差し引かなければ約102.1%です。⚠️ 私道の共有持分46.37㎡は、分数で表記された別の土地の持分とみて、土地面積119.18㎡には含まれていないものとして計算しています。1階の床面積は間取りから約52㎡と読め、119.18㎡の敷地なら建ぺい率は約43.6%で指定の60%に収まりますが、私道持分を差し引いた約72.81㎡では約71%となって指定を超えるため、別の土地と読むほうが整合します。ただし、仮に私道持分が土地面積の内数だった場合は宅地部分が約72.81㎡となり、積算割合は竿部分を差し引かない計算でも約67.9%、竿部分も差し引くと約52.5%まで下がります。

掲載写真は間取図・外観・その他の3枚です。敷地の一面は刈られた草地に接しており、境界のフェンスの基礎は草地から約0.2〜0.4m出ている程度で、土留めの高さは約0.3m(大きく見ても0.5m)です。私道側から撮った写真では、通路と私道の間に段差は無く、階段接道もありません。隣家との間には隙間があり、独立した2階建てで連棟ではありません。⚠️ 草地と反対側(背面)の隣地境界と、私道の本線部分は写真に写っておらず確認できていません。検討する場合は、正確な所在地(番地)と区画図、竿部分の奥行、私道持分46.37㎡が土地面積に含まれるかどうか、東側の私道の道路種別を取扱会社に確認する必要があります。