【积算86.8%】东京都足立区・谷塚站步行17分钟的独栋住宅

这是位于东京都足立区西保木间4丁目的二手独栋住宅，距东武伊势崎线（东武晴空塔线）谷塚站步行17分钟、竹之塚站步行23分钟。房源信息还标注距日暮里・舍人线舍人站步行32分钟。西保木间4丁目与草加市接壤。⚠️ 房源信息中没有坐标和门牌地号，因此无法确定物件在该丁目内的具体位置。周边设施方面，据房源信息（athome），距7-Eleven足立西保木间4丁目店1,000m（房源信息未说明该距离的起算点）。其他店铺为从国土地理院地址检索所得西保木间4丁目代表点起算的直线距离（在OpenStreetMap上量取）：中餐馆广州园和荞麦面店光月庵约220m，Lawson Store 100和超市Sanyo约310〜320m，烤肉King约350m，均位于足立区内。以上并非从物件本身量取的距离。房源信息中列出的业务超市谷塚店和Jonathan's草加谷塚店位于边界另一侧的草加市。

建筑为2008年7月建成（房龄18年）的木造2层4LDK，建筑面积105.37㎡。设有LD地暖、2个阳台、2个卫生间、三口灶系统厨房、各居室收纳及地板下收纳，使用城市燃气和公共下水道，带停车位。目前业主自住，交房时间可商议。土地登记面积119.18㎡，所有权，地目为宅地，位于市街化区域的第一种住居地域（建蔽率60%・容积率200%）。⚠️ 接道为东侧宽6.0m的私道，临路宽度仅2.6m。房源未刊登地块图，但照片显示建筑位于沿围栏的狭长通道尽头，因此判断为旗杆地。⚠️ 房源信息未说明该私道是否属于建筑基准法上的道路（如位置指定道路）。私道负担为371㎡私道的1/8共有份额（46.37㎡），另有垃圾站1/15的份额。房源信息中没有关于退让、不可重建、挡土墙或崖地的记载。

价格为2,980万日元。路线价为令和8年（2026年）的220千日元/㎡（2024年195千日元/㎡，2025年205千日元/㎡），两年上涨约12.8%。由于无法确定物件位置，我们采用西保木间4丁目区划道路中最常见的220千日元/㎡作为代表值。该丁目内的区划道路分布在200〜255千日元/㎡之间，若采用最低的200千日元/㎡，积算比率约为80.2%。所临私道没有设定路线价。土地按扣除旗杆部分（宽2.6m×进深约8m，约20.8㎡；进深为根据照片的估算）后的有效宅地约98.38㎡评估，积算比率约为86.8%。即使旗杆进深按10m（约26㎡）计算也约为82.9%，不扣除旗杆部分则约为102.1%。⚠️ 私道共有份额46.37㎡以分数表示，我们视其为另一地块的份额，按不包含在119.18㎡土地面积内计算。根据平面图，1层面积约52㎡；若用地为119.18㎡，建蔽率约43.6%，在规定的60%以内；若扣除私道份额后为约72.81㎡，则约为71%，超出规定，因此视为另一地块更为合理。但如果私道份额包含在土地面积内，宅地部分约为72.81㎡，积算比率在不扣除旗杆部分时也会降至约67.9%，扣除旗杆部分则约为52.5%。

房源照片共3张：平面图、外观和其他。用地一侧与修剪过的草地相接，边界围栏的基础仅高出草地约0.2〜0.4m，挡土高度约0.3m（最多0.5m）。从私道一侧拍摄的照片显示，通道与私道之间没有高差，也不是台阶接道。与邻居之间有间隙，是独立的2层住宅，不是连栋住宅。⚠️ 与草地相对一侧（背面）的邻地边界以及私道主线部分未出现在照片中，尚未确认。如考虑购买，需要向经办公司确认准确地址（门牌地号）、地块图、旗杆部分的进深、46.37㎡私道份额是否包含在土地面积内，以及东侧私道的道路种类。