【積算101.9%】東京都足立区・亀有駅 徒歩15分の戸建

足立区東和4丁目の中古戸建で、JR常磐線の亀有駅と東京メトロ千代田線の北綾瀬駅にそれぞれ徒歩15分と掲載されています。番地は公開されておらず、所在は丁目までしか分かりません。用途地域は第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率300%)です。掲載の周辺施設欄によると、ファミリーマート足立東和店まで徒歩3分(231m)、セブン-イレブン足立東和4丁目店まで徒歩4分(320m)、スーパーのベルクス足立東和店まで徒歩5分(348m)です(距離は掲載元の値)。下の周辺施設の飲食店は、OpenStreetMapで東和2〜3丁目にあることを確かめた店で、距離は東和4丁目の町丁重心からの直線距離です。

建物は1966年6月築(築60年)の木造2階建・3DKで、建物45.19㎡・土地49.94㎡、土地は所有権です。1階に洋室(約14㎡)・キッチン・浴室・トイレ、2階に洋室2室と納戸・バルコニーがあり、公営水道・本下水・都市ガスです。現況は居住中・現況有姿で、引渡しは相談、賃料や利回りの記載はありません。⚠️ 接道は西側の幅3.6mの道路に接道幅2.6mで、道路の種別や公道・私道の別は掲載に記載がありません。幅4m未満のため、建築基準法42条2項の道路であれば建替え時に道路の中心から2mまで後退(セットバック)が必要になりますが、その面積も掲載されていません。⚠️ 掲載の画像は間取図1枚だけで、外観・前面道路・隣地境界の写真が無く、擁壁や道路との段差、旗竿地かどうか、連棟かどうか、建物の傷み具合を写真で確かめられていません。

積算は令和8年分の路線価図で、東和4丁目の区画道路に最も多い330千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。セットバックを幅3.6mの道路からの後退0.2m×接道幅2.6mと推定し、その0.52㎡を除いた49.42㎡で評価すると、価格1,600万円に対して約101.9%です(控除しない場合は約103.0%)。建物は築60年で木造の法定耐用年数22年を超えているため積算は0円で、土地だけの評価です。ただし番地が非公開で区画を特定できず、前面の3.6m道路には路線価の帯が付いていない可能性もあります。丁目内のほかの帯を採ると、310千円/㎡で約95.8%、300千円/㎡で約92.7%、最も低い275千円/㎡では約84.9%です。価格1,600万円は、代表値での土地の路線価総額(約1,631万円)を下回っています。路線価は2024年の290千円/㎡から2026年は330千円/㎡へ、2年で約13.8%上がっています。

⚠️ 最大の不確定要素は敷地の形です。間取図の1階の外形は約4.9m×5.0mで接道幅2.6mより広く、道路から奥へ行くほど広がるL型か、細い通路(竿)の先に建物がある旗竿地の可能性が高いとみています。写真も区画図も無いため竿の面積は見積れず、上の積算では控除していません。竿を幅2.6m×奥行2mと置くと積算割合は約91%、奥行4mなら約80.5%、奥行5mなら約75%まで下がり、丁目内の最低帯275千円/㎡で奥行2mの竿を置くと約76%です。一方で、台形や隅切り状の不整形地で竿が無い可能性もあります。また間取図では建物の左側に1階・2階とも窓が無く、隣家と壁を接する連棟(2戸1)である可能性も否定できません。国土地理院の1mメッシュ標高では、掲載地図の表示位置付近の地盤高が-0.5〜-0.2mの平坦地で、1m級の擁壁や段差ができる地形ではありませんが、敷地そのものの測定ではありません。敷地の形と竿の寸法、前面道路の種別とセットバック、連棟でないか、建物の状態は、公図・地積測量図と現地、取扱会社への確認が必要です。