【积算101.9%】东京都足立区・龟有站步行15分钟的独栋住宅

位于足立区东和4丁目的二手独栋住宅，房源信息显示步行至JR常磐线龟有站和东京地铁千代田线北绫濑站均为15分钟。门牌号未公开，所在地只能确定到丁目。用途地域为第一种住居地域(建蔽率60%・容积率300%)。据房源的周边设施栏，步行3分钟(231m)有全家便利店足立东和店，步行4分钟(320m)有7-Eleven足立东和4丁目店，步行5分钟(348m)有超市Belx足立东和店(距离为房源刊登的数值)。下方周边设施中的餐饮店是通过OpenStreetMap确认位于东和2〜3丁目的店铺，距离为从东和4丁目町丁中心点起算的直线距离。

建筑为1966年6月建成(房龄60年)的木造2层3DK，建筑面积45.19㎡，土地49.94㎡，土地为所有权。1楼有西式房间(约14㎡)、厨房、浴室和卫生间，2楼有2间西式房间、储藏室和阳台，配有公营自来水、公共下水道和城市燃气。现状为居住中・按现状交付，交付时间可协商，未刊登租金和收益率。⚠️ 西侧临宽3.6m的道路，接道宽度2.6m，房源未记载道路种类及公道・私道之别。由于道路宽度不足4m，若属于建筑基准法第42条第2项道路，重建时需退让至距道路中心线2m处，但退让面积也未刊登。⚠️ 房源中唯一的图片是一张户型图，没有外观、前方道路和邻地边界的照片，因此无法通过照片确认是否有挡土墙、与道路之间是否有高差、是否为旗杆地、是否为连栋住宅以及建筑的老化状况。

积算评估采用令和8年(2026年)路线价图中东和4丁目区划道路最常见的330千日元/㎡(借地权比例D)作为代表值。将退让面积估算为从3.6m道路后退0.2m×接道宽度2.6m，扣除这0.52㎡后按49.42㎡评估，相对于售价1,600万日元约为101.9%(不扣除时约为103.0%)。建筑房龄60年，已超过木造建筑22年的法定耐用年限，建筑积算为0日元，仅评估土地。不过，由于门牌号未公开，无法确定具体地块，前方3.6m道路也可能没有标注路线价。若采用丁目内其他路线价，310千日元/㎡约为95.8%，300千日元/㎡约为92.7%，最低的275千日元/㎡约为84.9%。售价1,600万日元低于按代表值计算的土地路线价总额(约1,631万日元)。路线价从2024年的290千日元/㎡升至2026年的330千日元/㎡，两年上涨约13.8%。

⚠️ 最大的不确定因素是地块形状。户型图中1楼外形约4.9m×5.0m，比接道宽度2.6m宽，因此我们认为该地块很可能是越往里越宽的L形，或是建筑位于细长通道(旗杆部分)尽头的旗杆地。由于既无照片也无地块图，无法估算旗杆部分的面积，上述积算未予扣除。若将旗杆部分设为宽2.6m×进深2m，积算比例约为91%；进深4m约为80.5%；进深5m则降至约75%。若采用丁目内最低的275千日元/㎡并设进深2m的旗杆部分，约为76%。另一方面，也有可能只是梯形或切角状的不规则地块而没有旗杆部分。此外，户型图显示建筑左侧1楼和2楼均无窗户，不能排除与邻居共用墙壁的连栋(两户一栋)的可能性。根据国土地理院1m网格标高，房源地图标示位置周边的地面高度为-0.5〜-0.2m，属于平坦地，不是会形成1m级挡土墙或高差的地形，但这并非对该地块本身的测量。地块形状和旗杆部分尺寸、前方道路种类和退让、是否为连栋住宅以及建筑状况，需要通过公图・地积测量图、现场以及向经办公司确认。