物件概要
| 所在地 | 神奈川県鎌倉市腰越2丁目30-30 |
| 最寄駅 | 江ノ島電鉄 腰越駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩7分 |
| 積算割合 | 102.9%積算 102.9% |
| 価格 | 7,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.13% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2016年5月築(築10年) |
| 土地面積 | 302.81㎡ |
| 建物面積 | 239.56㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 7,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,844万円 |
| 建物積算価格 | 2,874万円 |
| 積算価格合計 | 7,719万円 |
| 物件価格 | 7,500万円 |
| 積算割合 | 102.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥160,000/㎡ × 土地面積 302.81㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 239.56㎡ × 残存耐用年数12年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2016年5月築(築10年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +18.5%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 135,000 | — |
| 2025年 | 145,000 | +7.4% |
| 2026年 | 160,000 | +10.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
同じ所在地で分割販売も出ているため両方の掲載の数字を突き合わせ、令和8年分の路線価図、現地写真2枚、国土地理院の標高データで路線価と敷地まわりの高低差を確かめています。
確認できていないこと
- 同じ所在地のアパート部分だけの分割販売の数字から逆算すると、戸建部分だけの容積率は約89.6%となり、指定の80%を上回ります。戸建とアパートが別の敷地として建築確認を受けているか、車庫など容積率に算入しない部分があるかは、取扱会社への確認が必要です。建築確認番号・検査済証の記載もありません。
- 門柱右側の古いブロック塀(約1.4m)の背後の地盤は写真で確定できず、国土地理院の標高データから段差なしと判断しています。戸建の玄関アプローチの段差(上限約0.6m)も写真からの推定で、実測ではありません。
- 標高データでは、住居表示座標から南東へ約22〜25mのあたりから地盤が上がり始めます。敷地の南東側・南西側の境界は写真に写っておらず、この上がり始めが境界にかからないかは現地での確認が必要です。
- 北東側の約4.0mの道路の種別(公道か私道か)は記載がなく、戸建の前の砂利面が道路なのか敷地内の駐車場なのかも写真からは判別できませんでした。
- 戸建の築年月は一括で2016年5月と掲載されているだけで、戸建単独の築年月は確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
鎌倉市腰越2丁目のアパートと戸建の一括売りです。江ノ島電鉄の腰越駅から徒歩7分、湘南モノレールの目白山下駅から徒歩12分と掲載されています。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)で、接道は北東側の約4.0mの道路です(道路の種別は記載がありません)。
2016年5月築(築10年)の木造2階建アパート(2戸)と戸建(1戸)の計3戸をまとめて売り出しており、建物は合計239.56㎡、土地は302.81㎡(公簿)・所有権です。現況は満室賃貸中で、満室想定の年収は385.2万円(月32.1万円)、表面利回りは5.13%、駐車場が3台分(無料)あり、価格は7,500万円です。⚠️ 同じ所在地で、アパート部分だけを分けて売る掲載(4,000万円・土地163.81㎡・建物114.99㎡・2戸)も出ています。その数字を差し引くと戸建部分は土地約139.00㎡・建物約124.57㎡で、戸建部分だけの容積率は約89.6%と、指定の80%を上回る計算になります。戸建とアパートが別の敷地として建築確認を受けているか、車庫など容積率に算入しない部分があるかは掲載からは分からず、建築確認番号・検査済証の記載もないため、取扱会社への確認が必要です。
令和8年分の路線価は、腰越2丁目の区画道路で最も多い160千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしており、2024年の135千円/㎡から2年で約18.5%上がっています。物件のある30番の街区を囲む道路は150〜155千円/㎡と代表値より低く、150千円/㎡を採ると積算割合は約98.9%、155千円/㎡なら約100.9%です。建物は築10年の木造で、法定耐用年数22年のうち12年が残るため建物の積算も残り、代表値での積算割合は約102.9%です。
現地写真は戸建とアパートの正面の2枚です。アパートの玄関と駐車場は道路とほぼ同じ高さで、戸建の玄関は道路から上限でも約0.6m上がる程度です。⚠️ 門柱右側の古いブロック塀(約1.4m)の背後の地盤の高さは写真では確定できず、国土地理院の標高データで段差がないと判断しています。また、標高データでは所在地の住居表示座標から南東へ約22〜25mのあたりから地盤が上がり始めており、敷地の南東側の境界との位置関係は写真で確認できていません。周辺施設は掲載に店名・距離の記載がないため、OpenStreetMapで鎌倉市内にあることを確かめた店を載せており、距離は所在地(腰越2丁目30番30号)の国土地理院の住居表示座標からの直線距離です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
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