物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区下高井戸4丁目34 |
| 最寄駅 | 京王線 上北沢駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 94.7%積算 94.7% |
| 価格 | 3,500万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 3.77% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1987年11月築(築38年) |
| 土地面積 | 106.97㎡ |
| 建物面積 | 42.34㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,313万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,313万円 |
| 物件価格 | 3,500万円 |
| 積算割合 | 94.7% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 42.34㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1987年11月築(築38年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +14.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 410,000 | — |
| 2025年 | 440,000 | +7.3% |
| 2026年 | 470,000 | +6.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図(図番号42064)、掲載写真2枚と区画図付きの間取図、国土地理院の標高データに当たり、路線価の代表値と宅地として使える面積の根拠を確かめました。
確認できていないこと
- 私道負担が公簿106.97㎡の内数か、別の筆(私道持分)かは掲載に記載がありません。内数なら積算割合94.7%、別筆なら143.6%で、取扱会社への確認が必要です。
- 有効宅地(約70.5㎡)が最低敷地面積80㎡を下回る可能性があります。建て替え時に既存の敷地として適用除外を受けられるかは、杉並区への確認が必要です。
- 写真に近くの高圧線の鉄塔と送電線が写っていますが、敷地が高圧線下かどうかは掲載から確認できません。高圧線下であれば建築の制限を受け、この記事の積算は実態より高く出ます。
- 土地区画整理事業の計画決定区域内とありますが、事業の名称・事業化の見通し・建築制限の具体的な内容は掲載にありません。
- 前面の私道(幅員3.70m・3.80m)のセットバック面積と、カーポートによる建ぺい率超過の程度は掲載に明記がなく、推定にとどまります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京王線「上北沢」駅から徒歩15分、杉並区下高井戸4丁目34にある戸建賃貸です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%、第一種高度地区・高さ制限10m)で、掲載には神田川が近いとあります。敷地は北側幅員3.70m・東側幅員3.80mの私道に接する角地です。OpenStreetMapで杉並区内と確認できた店舗は、34番の街区代表点(国土地理院のアドレス検索の座標)からの直線距離で、セブン-イレブン約300m、中華料理の梨香苑約350m、ファミリーマート約450m、スーパーバリュー約620mなどです。
建物は1987年11月築の木造2階建・1LDK・延床42.34㎡(1階28.27㎡・2階14.07㎡)で、三井ホームの施工、検査済証があります。土地は所有権で公簿106.97㎡。賃貸中の現況渡しで、年間賃料収入132万円(月11万円)、表面利回り3.77%です。建物は木造の法定耐用年数を過ぎているため、積算上の建物評価は0円としています。
路線価は2026年分で470千円/㎡(2024年410千円→2025年440千円、2年で14.6%上昇)です。掲載の私道負担面積欄は空欄ですが、区画図では敷地の線が北・東の私道の中心線付近まで引かれており、公簿106.97㎡には私道の半分が含まれると判断しました。私道部分と、幅員4m未満の道路に接するためのセットバック(推定)を除いた有効宅地約70.5㎡で評価した積算割合は94.7%です。私道が別の筆で、公簿面積がそのまま宅地として使える場合は143.6%になります。どちらに当たるかは掲載からは確定できないため、両方の数字を示しています。
⚠️ 注意点が複数あります。この地域の最低敷地面積は80㎡で、有効宅地(約70.5㎡)はこれを下回る可能性があります。建て替え時に既存の敷地として適用除外を受けられるかは杉並区への確認が必要です。掲載の注意事項によると、敷地は土地区画整理事業の計画決定区域内にあります。この区域内での建築には都市計画法53条の許可が必要です。カーポートがあり、掲載には建ぺい率超過の可能性ありと書かれています。契約不適合責任・設備の修補責任はいずれも免責です。写真には近くの高圧線の鉄塔と上空の送電線が写っていますが、敷地が高圧線下にあるかどうかは掲載からは確認できません。前面の私道には路線価が設定されておらず、34番の街区を囲む路線の路線価(470千円/㎡)で評価しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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