物业概要
| 所在地 | 东京都杉并区下高井戸4丁目34 |
| 最近车站 | 京王线 上北泽站 |
| 步行 | 步行15分钟 |
| 积算比例 | 94.7%积算 94.7% |
| 价格 | 3,500万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 3.77% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1987年11月建成(房龄38年) |
| 土地面积 | 106.97㎡ |
| 建筑面积 | 42.34㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,313万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 3,313万日元 |
| 物业价格 | 3,500万日元 |
| 积算比例 | 94.7% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 42.34㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1987年11月建成(房龄38年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +14.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 410,000 | — |
| 2025年 | 440,000 | +7.3% |
| 2026年 | 470,000 | +6.8% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们查阅了令和8年(2026年)路线价图(图号42064)、房源的2张照片和附地块图的户型图以及国土地理院的高程数据,核实了路线价代表值和可作为宅地使用的面积依据。
尚未确认的事项
- 房源信息未说明私道负担是包含在登记面积106.97㎡之内,还是另一笔土地(私道共有份额)。若包含在内,积算比例为94.7%;若为另一笔,则为143.6%,需向经办公司确认。
- 有效宅地(约70.5㎡)可能低于最低用地面积80㎡。重建时现有用地能否适用除外规定,需要向杉并区确认。
- 照片中可见附近的高压铁塔和输电线,但无法从房源信息确认用地是否位于高压线下。若位于高压线下,建筑会受到限制,本文的积算会高于实际。
- 房源信息称用地位于已决定规划的土地区划整理事业区域内,但未写明事业名称、实施前景及建筑限制的具体内容。
- 门前私道(宽3.70m、3.80m)的退让面积以及车棚超出建蔽率的程度,房源信息未明确记载,目前仅为推定。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
该物件为位于杉并区下高井户4丁目34的出租独栋住宅,距京王线“上北泽”站步行15分钟。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率40%、容积率80%,第一种高度地区,高度限制10m),房源信息称神田川就在附近。地块为转角地,北侧临宽3.70m、东侧临宽3.80m的私道。在OpenStreetMap上确认位于杉并区内的店铺,按距34号街区代表点(国土地理院地址检索坐标)的直线距离计,有7-Eleven约300m、中餐馆梨香苑约350m、FamilyMart约450m、Super Value超市约620m等。
建筑为1987年11月竣工的木造两层1LDK,总建筑面积42.34㎡(1层28.27㎡、2层14.07㎡),由三井Home施工,持有竣工检查合格证。土地为所有权,登记面积106.97㎡。目前带租约按现状交付,年租金收入132万日元(月11万日元),表面收益率3.77%。建筑已超过木造的法定耐用年限,积算中的建筑评估额计为0日元。
2026年路线价为47万日元/㎡(2024年41万日元→2025年44万日元,两年上涨14.6%)。房源信息中的私道负担面积栏为空白,但地块图中的用地边界画至北侧、东侧私道的中心线附近,因此判断登记面积106.97㎡中包含一半私道。扣除私道部分以及因临宽度不足4m道路而推定需要的退让部分后,有效宅地约70.5㎡,据此计算的积算比例为94.7%。若私道为另一笔土地、登记面积可全部作为宅地使用,则积算比例为143.6%。房源信息无法确定属于哪种情况,因此同时列出两个数字。
⚠️ 有几点需要注意。该地区的最低用地面积为80㎡,有效宅地(约70.5㎡)可能低于这一标准,重建时现有用地能否适用除外规定,需要向杉并区确认。根据房源信息的注意事项,用地位于城市规划中已决定的土地区划整理事业区域内。在该区域内建筑需获得都市计划法第53条的许可。物件有车棚,房源信息注明可能超出建蔽率。卖方免除合同不适合责任及设备修缮责任。照片中可见附近的高压输电铁塔和上空的输电线,但无法从房源信息确认用地本身是否位于高压线下。门前的私道未设定路线价,以环绕34号街区的道路路线价(47万日元/㎡)进行评估。
预估融资
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※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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