【積算214.4%】神奈川県横浜市神奈川区・妙蓮寺駅 徒歩12分の一棟アパート

横浜市神奈川区西大口の一棟アパートです。東急東横線の妙蓮寺駅から徒歩12分、JR横浜線の大口駅から徒歩13分、京急本線の子安駅から徒歩19分と掲載されています。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)で、市街化区域です。所在地は町名の西大口までしか公開されておらず、番地は分かりません。駅からの徒歩分数で絞り込んだ区域は綱島街道の東側に広がる丘陵地で、国土地理院の5mメッシュ標高では約110m離れた2点の間に23mの差がある、高低差の大きい一帯です。

建物は1967年9月築(築59年)の木造2階建で、1R×4戸の賃貸中です。延床115.92㎡、土地132.23㎡(公簿)・所有権・地目宅地で、私道負担の記載はありません。満室想定の年間賃料収入は222万円(月18.5万円)、表面利回りは15.0%、価格は1,480万円です。建物は木造の法定耐用年数を過ぎているため、積算上の建物評価は0円です。⚠️ 接道は掲載に「北側」とあるだけで、道路の幅員、公道か私道か、建築基準法上の道路の種別はいずれも記載がなく、建て替えができるかどうかも掲載からは分かりません。

⚠️ 令和8年分の路線価は、推定した区域の区画道路で最も多い240千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしており、2024年の210千円/㎡から2年で約14.3%上がっています。この値で計算すると積算割合は214.4%になりますが、当サイトではこれを割安とは読まず、価格が掲載情報から説明できない物件として扱っています。価格1,480万円は、区域内で最も低い220千円/㎡を当てた土地の評価額(220千円/㎡×132.23㎡で約2,909万円)も大きく下回ります。再建築ができない、接道が建築基準法上の道路でない、崖や擁壁があってがけ条例の制限を受けるなど、掲載に出ていない事情が価格に反映されている可能性があります。検討する場合は、売主側に次の点を確認する必要があります。建て替えの可否と接道の種別・幅員、崖・擁壁の有無とがけ条例の適用、越境の有無、賃借人や占有の状況、実測面積です。

現地写真は健美家の掲載にも、同じ物件を載せている他の2サイトにも1枚も無く、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地かどうか、連棟かどうか、建物外観の状態はいずれも確認できていません。サムネイルは当サイトで作成したイメージ画像です。周辺施設は OpenStreetMap で横浜市神奈川区内にあることを確かめた店で、距離は番地が分からないため西大口の町丁重心(国土地理院のアドレス検索の座標)からの直線距離です。物件からの距離ではありません。