【積算99.5%】神奈川県相模原市中央区・相模原駅 徒歩19分の戸建

JR横浜線 相模原駅から徒歩19分、京王相模原線 多摩境駅から徒歩22分の、相模原市中央区宮下本町1丁目にある新築戸建です。JR相模線 橋本駅からはバス12分の「宮下」停留所から徒歩9分で、東京都町田市小山町との市境に近い第一種低層住居専用地域の住宅地にあります。周辺施設は、掲載元の周辺施設欄の距離でローソン相模原宮下本町二丁目店が約386m、食品スーパーのベルク相模原宮下本町店が約573m、セブン-イレブン相模原宮下店が約698mです。飲食店は SUUMO 掲載の地図座標から OpenStreetMap 上の位置までの直線距離で、味ん味んが約290m、すすきのらーめんが約660m、インド料理のHAVELIが約670mです。

⚠️ 本物件は旗竿地です。区画図では、北側の幅員6.03mの公道(建築基準法42条1項1号道路)に、幅2.854m・長さ14.55mの路地状部分(竿)で接しています。南側にも幅6.0mの道路がありますが、本区画はそちらには接していません。掲載の土地面積132.11㎡(実測)には竿の約41.53㎡が含まれ、竿は通路と縦列2台分の駐車スペースとして使う部分で、建物が建つ整形部分は約90㎡です。このため積算では竿を差し引いた90.58㎡を有効宅地として路線価を掛けています。竿を差し引かない場合の積算割合は約117%で、記事の数字はそれより低い側の値です。

建物は新築分譲「宮下本町第44」全5棟のうちの1号棟で、区画図では他の4棟が販売済みとなっている最終1棟です。木造2階建の4LDK+納戸で、延床95.57㎡(1階51.43㎡・2階44.14㎡)。耐震等級3・断熱等性能等級5で制震装置が付き、設計・建設住宅性能評価書を取得しています。土地は所有権で、建ぺい率50%・容積率80%、公営水道・本下水・都市ガス、私道負担はありません。⚠️ 完成時期は掲載によって異なり、SUUMOは2026年4月完成済み・即引渡し可、健美家は2026年11月完成予定(未完成)としています。本記事では古い方の2026年4月で扱っていますが、新築で築年数が0年となるため、どちらでも建物の積算は変わりません。取引態様は仲介です。

積算面では、令和8年分の相続税路線価が150,000円/㎡で、3年間で135→145→150千円と約11.1%上昇しています。新築のため建物の積算が土地を上回り、価格3,480万円に対する積算割合は約99%です。建物の積算は築年数とともに毎年減るため、積算割合は年々下がっていく点に留意が必要です。利回り・想定賃料は掲載に無く、賃貸に出す場合の賃料水準は別途の確認が必要です。SUUMOの現地写真では、北側の前面道路は平坦で、竿部分の駐車スペースは道路とほぼ同じ高さです。隣地との境界はブロック塀やフェンスで、擁壁や階段接道は見当たりません。