物件概要
| 所在地 | 東京都目黒区原町2丁目 |
| 最寄駅 | 東急目黒線 洗足駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩8分 |
| 積算割合 | 81.2%積算 81.2% |
| 価格 | 53,000万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 5.69% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1986年12月築(築39年) |
| 土地面積 | 560.83㎡ |
| 建物面積 | 966.07㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 37,629万円 |
| 建物積算価格 | 5,426万円 |
| 積算価格合計 | 43,055万円 |
| 物件価格 | 53,000万円 |
| 積算割合 | 81.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 966.07㎡ × 残存耐用年数8年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1986年12月築(築39年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +24.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 570,000 | — |
| 2025年 | 630,000 | +10.5% |
| 2026年 | 710,000 | +12.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
令和8年分の路線価図で原町2丁目の区画道路を区間ごとに数え、掲載写真6枚と国土地理院の標高データで接道の様子と地下1階の造りを確かめています。
確認できていないこと
- 掲載の建ぺい率・容積率・用途地域・接道状況の欄が空欄で、前面道路の種別(公道か私道か、建築基準法上の道路か)と幅員は確認できていません。東面の道路の幅約4mは写真からの目測です。
- 代表値(710千円/㎡)と物件の街区を囲む路線の値に差があり、積算割合の余裕は小さい物件です。東面で接する道路が670千円/㎡の路線なら約77.2%、代表値を690千円/㎡にすると約79.2%、南側の通路約30㎡も別に差し引くと約77.2%になります。
- 私道負担30.84㎡が土地面積に含まれるのか別に持分があるのか、どの部分の私道なのか、また南側の通路が敷地の一部か私道かは掲載に書かれておらず、取扱会社への確認が必要です。
- 西・北の隣地境界は写真に写っていません。標高データでは周囲は平坦ですが、南隣の住宅は床が道路より高く、地盤の差か基礎の高さかは写真では判別できませんでした。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載の建ぺい率・容積率・用途地域・接道状況の欄が空欄で、前面道路の種別(公道か私道か、建築基準法上の道路か)と幅員は掲載から確認できていません。写真では、建物の東面が幅約4mの道路に同じ高さで直接接しています(幅員は写真からの目測)。南側は幅約3mの通路に面し、通路から鉄骨の外階段とブリッジで1階のエントランスへ上がる造りです。通路は道路と同じ高さで、外階段は道路から敷地への段差ではなく、建物の1階へ上がるための設備です。
東京都目黒区原町2丁目の1棟マンション「コアプラス洗足」で、東急目黒線の洗足駅から徒歩8分、西小山駅から徒歩10分、東急大井町線の大岡山駅から徒歩16分です。SRC造の地上3階・地下1階で1986年12月築、1R×22戸(16.20〜27.28㎡)と店舗1戸の計23戸が賃貸中です。土地は560.83㎡(公簿・所有権、私道負担30.84㎡の記載あり)、建物は966.07㎡。価格は5億3,000万円、想定年収3,018万円(表面利回り5.69%)です。写真と国土地理院の標高データでは敷地の周囲は平坦で、地下1階は平坦地に半地下を掘り込んだ造りとみられ、擁壁は見当たりません。
路線価は令和8年分の710千円/㎡(2024年570千円/㎡、2025年630千円/㎡)で、原町2丁目の区画道路で最も多い値を代表値にしています。私道負担30.84㎡が土地面積に含まれるのか別に持分があるのかが掲載に無いため、含まれるとみなして差し引いた529.99㎡で評価した積算割合は約81.2%、差し引かない場合は約85.4%です。建物はSRC造ですが、RC造と同じ再調達単価と法定耐用年数47年を当てて評価しています(築39年・残存8年)。
⚠️ 積算割合の余裕は小さい物件です。物件の街区の周囲の路線は東670・南750・北750・西780千円/㎡で、東面で接する道路が670千円/㎡の路線なら積算割合は約77.2%、代表値を690千円/㎡にすると約79.2%になります(いずれも私道負担を差し引いた場合)。南側の通路(約30㎡)を私道負担とは別に差し引いても約77.2%です。ただし通路の目測面積は私道負担とほぼ同じで、私道負担がこの通路そのものである可能性もあります。接道の種別・幅員と私道負担の扱いは取扱会社への確認が必要です。周辺施設の距離は原町2丁目の町丁重心からの直線距離(OpenStreetMapで計測)で、物件からの距離ではありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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