【积算81.2%】东京都目黑区・洗足站步行8分钟的整栋住宅楼

⚠️ 刊登信息中的建蔽率、容积率、用途地域和接道状况栏均为空白，无法从刊登信息确认前面道路的种类（公道还是私道、是否属于《建筑基准法》上的道路）及宽度。照片显示，建筑东面与宽约4米的道路在同一高度直接相接（宽度为根据照片的目测值）。南侧面向宽约3米的通道，从通道经钢制室外楼梯和连桥上到1楼入口。通道与道路同高，室外楼梯是通往建筑1楼的设施，并非道路与用地之间的高差。

本物件为位于东京都目黑区原町2丁目的整栋公寓“Core Plus洗足”，距东急目黑线洗足站步行8分钟，距西小山站步行10分钟，距东急大井町线大冈山站步行16分钟。钢骨钢筋混凝土（SRC）结构，地上3层、地下1层，1986年12月竣工，由22套单间（16.20～27.28㎡）和1间店铺共23户组成，均在出租中。土地560.83㎡（登记面积・所有权，记载有私道负担30.84㎡），建筑966.07㎡。售价5亿3,000万日元，预计年租金3,018万日元（表面收益率5.69%）。根据照片和国土地理院的标高数据，用地周边地势平坦，地下1层应为在平地上下挖形成的半地下结构，未见挡土墙。

路线价为令和8年的710千日元/㎡（2024年570千日元/㎡，2025年630千日元/㎡），采用原町2丁目区划道路中最常见的数值作为代表值。刊登信息未说明私道负担30.84㎡是否包含在土地面积内，还是另行持有份额，因此视为包含并予以扣除，以529.99㎡评估的积算比例约为81.2%，不扣除则约为85.4%。建筑为SRC结构，但按与RC结构相同的重置单价和47年法定耐用年限评估（房龄39年，剩余8年）。

⚠️ 本物件积算比例的余量较小。物件所在街区周边的路线价为东670、南750、北750、西780千日元/㎡；若东面所接道路为670千日元/㎡的路线，积算比例约为77.2%；若以690千日元/㎡为代表值，则约为79.2%（均为扣除私道负担后的数值）。若将南侧通道（约30㎡）在私道负担之外另行扣除，也约为77.2%。不过通道的目测面积与私道负担几乎相同，私道负担也可能就是这条通道本身。接道的种类、宽度及私道负担的处理需向经办公司确认。周边设施的距离为距原町2丁目町丁重心的直线距离（用OpenStreetMap测量），并非距物件的距离。