物件概要
| 所在地 | 東京都北区浮間3丁目 |
| 最寄駅 | JR埼京線 北赤羽駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩4分 |
| 積算割合 | 182.6%積算 182.6% |
| 価格 | 2,388万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 5.52% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1976年8月築(築50年) |
| 土地面積 | 109㎡ |
| 建物面積 | 39.94㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 2,388万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,360万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 4,360万円 |
| 物件価格 | 2,388万円 |
| 積算割合 | 182.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥400,000/㎡ × 土地面積 109㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 39.94㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1976年8月築(築50年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +17.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 340,000 | — |
| 2025年 | 360,000 | +5.9% |
| 2026年 | 400,000 | +11.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
外観写真がどの掲載にも無いため、令和8年分の路線価図で浮間3丁目の区画道路を数え、同じ物件の別掲載の写真9枚と地図座標を照らし合わせて、確かめられた点と確かめられない点を分けています。
確認できていないこと
- 外観・前面道路の写真がどの掲載にも無く、擁壁の有無と前面道路との段差は確認できていません。1階の窓の外約1mに写るコンクリートの構造物が何かも分かっていません。
- 旗竿地(路地状敷地)かどうかと、連棟(テラスハウス)でないかは、写真が無いため確認できていません。
- 建物外観(屋根・外壁・基礎)の状態は、室内写真しか無いため分かりません。築50年の木造のため、現地での確認が要ります。
- 番地が非公開で、接する道路も特定できていません。接道の幅員・種別・間口、再建築の可否、私道の持分と通行・掘削の承諾、実測面積、越境・占有の有無はどの掲載にも記載が無く、価格が路線価から見て低い理由とあわせて取扱会社への確認が要ります。
- 収入の記載が掲載どうしで食い違い(年132万円と年198万円)、複数の部屋に2段ベッドがあることから、現在の賃貸の形態・賃料・入居状況はレントロールと契約書での確認が要ります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️この物件は、価格2,388万円がなぜこの水準なのかを掲載から説明できません。価格は、路線価だけで出した土地の評価額(400千円/㎡×公簿109㎡=4,360万円)の約55%で、浮間3丁目で最も低い路線価の帯(295千円/㎡)で計算した土地評価(約3,216万円)も下回ります。健美家・投資アットホームの両掲載とも、接道状況(道路の幅員・種別・間口)、私道負担、再建築の可否が開示されておらず、外観や前面道路の写真もありません。検討する場合は、接道の幅員・種別・間口、再建築の可否、私道の持分と通行・掘削の承諾、実測面積、越境・占有の有無を取扱会社に確認する必要があります。
所在は東京都北区浮間3丁目で、JR埼京線の北赤羽駅から徒歩4分です。浮間舟渡駅(徒歩15分)や都営三田線の志村坂上駅(徒歩20分)も使えます。用途地域は近隣商業地域と第一種住居地域の2つにまたがり、健美家の表記では建ぺい率80%・容積率300%です。建物は1976年8月築(築50年)の木造2階建て・3DK・延床39.94㎡で、土地は公簿109㎡の所有権です。容積率300%の上限(約327㎡)に対して延床は1割強にとどまっており、この点も価格と合わせて理由の確認が要るところです。
現況はオーナーチェンジ(賃貸中)ですが、収入の記載が掲載どうしで食い違います。健美家は月11万円(年132万円・表面利回り5.52%)、投資アットホームは年間予定収入198万円(表面利回り6.85%)としており、当サイトの利回り欄には低い方の5.52%を載せています。室内写真では複数の部屋に2段ベッドが置かれ、シェアハウスのような使い方がうかがえます。現在の賃貸借契約の形態・賃料・入居状況は、レントロールと契約書で確かめる必要があります。投資アットホームでは2026年5月から掲載が続いています。
路線価は令和8年分で400千円/㎡(2024年340千円/㎡、2025年360千円/㎡)で、浮間3丁目の区画道路で最も多い値を代表値にしています。建物は法定耐用年数を過ぎているため評価に入れず、土地だけで価格の約182.6%に当たりますが、冒頭のとおりこの開きの理由が分からないため、数字どおりには受け取れません。外観・前面道路の写真はどの掲載にも無く(投資アットホームの9枚はすべて室内写真)、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地(路地状敷地)かどうか、連棟でないか、建物外観の状態はいずれも確認できていません。1階の窓の外約1mにコンクリートの壁か構造物が写っていますが、隣家の基礎・塀・擁壁のどれかは判別できません。サムネイルは当サイトで作成したイメージ画像です。周辺施設は、同じ物件の投資アットホーム掲載の地図座標からの直線距離(OpenStreetMap)で挙げています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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