物件概要
| 所在地 | 東京都足立区梅田8丁目 |
| 最寄駅 | 東武伊勢崎線 梅島駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩3分 |
| 積算割合 | 84.1%積算 84.1% |
| 価格 | 2,880万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 5% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1987年2月築(築39年) |
| 土地面積 | 78.14㎡ |
| 建物面積 | 91.7㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 2,880万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,422万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,422万円 |
| 物件価格 | 2,880万円 |
| 積算割合 | 84.1% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥310,000/㎡ × 土地面積 78.14㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 91.7㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1987年2月築(築39年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +10.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 280,000 | — |
| 2025年 | 295,000 | +5.4% |
| 2026年 | 310,000 | +5.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が非公開のため、令和8年分の路線価図で梅田8丁目の道路を一通り拾い、同じ物件の楽待掲載にある外観写真1枚と国土地理院の標高データで、評価の根拠と敷地周りを確かめています。
確認できていないこと
- 番地が非公開で、接する道路の路線価の帯を特定できていません。町丁で最も多い310千円/㎡で積算割合は約84.1%ですが、295千円/㎡未満の帯に面していれば80%を下回り、270千円/㎡の帯なら約73.3%になります。地番は取扱会社への確認が必要です。
- 接道状況欄が健美家・楽待とも空欄で、道路の幅員・種別(公道か私道か)が分かりません。写真では角地で両方の道路とも幅4m以上に見えますが、4m未満であれば道路後退部分を差し引くことになり、積算割合は下がります。
- 現況の記載が健美家では「賃貸中(満室)」、楽待では「賃貸予定」と食い違っています。健美家の備考の「駐車場4台」も、土地78.14㎡・ビルトイン車庫1台と合わず誤記の可能性があります。
- 取扱会社はリースバック物件を中心に扱うと案内しており、売主が借りて住み続けるリースバック型の可能性があります。賃料・契約期間・借主などの条件は売主側への確認が必要です。
- 写真は外観1枚だけで、裏側(道路と反対側)と右隣との境界の奥は確認できていません。駅徒歩3分の表示も、所在地を特定できていないため実際の距離では確かめていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ この物件は番地が公開されておらず、接している道路の路線価の帯を特定できていません。梅田8丁目の住宅地の道路で最も多い310千円/㎡を代表値にすると積算割合は約84.1%ですが、駅寄りの街区には260〜320千円/㎡の帯があり、295千円/㎡未満の帯に面していれば80%を下回ります(270千円/㎡の帯なら約73.3%)。また接道状況欄が健美家・楽待とも空欄で、道路の幅員・種別(公道か私道か)は確認できていません。外観写真では二方向の道路に面した角地で、どちらの道路も幅4m以上に見えますが、4m未満であれば道路後退部分を敷地から差し引くことになり、積算割合はさらに下がります。
所在は東京都足立区梅田8丁目で、東武スカイツリーライン(伊勢崎線)の梅島駅から徒歩3分と掲載されています(所在地を特定できていないため、実際の距離は確かめていません)。第一種住居地域(建ぺい率80%・容積率200%)にある中古の戸建賃貸で、建物は1987年2月築の木造2階建て・3LDK・延床91.70㎡、土地は公簿78.14㎡の所有権です。価格は2,880万円、賃料は月12.0万円・年144万円(表面利回り5.00%)と掲載されています。
路線価は代表値の道路で2024年280千円/㎡、2025年295千円/㎡、2026年310千円/㎡と、2年で約10.7%上がっています。建物は築39年で木造の法定耐用年数(22年)を過ぎているため評価は0円で、積算は土地だけの数字です。外観写真では道路と敷地がほぼ同じ高さで玄関まで1段だけ、擁壁・階段接道・旗竿地・連棟には当たりませんが、写真は1枚だけで、裏側(道路と反対側)の隣地境界は見えていません。
掲載内容には食い違いがあります。現況は健美家が「賃貸中(満室)」、楽待が「賃貸予定」となっており、健美家の備考にある「駐車場4台」は土地78.14㎡と写真のビルトイン車庫1台に合わず、誤記の可能性があります。取扱会社はリースバック物件を中心に扱うと案内しているため、売主が借りて住み続けるリースバック型の可能性もあり、賃料・契約期間・借主などの条件は売主側への確認が必要です。周辺施設は梅田八丁目の町丁重心(国土地理院の住所検索の代表点)からの直線距離(OpenStreetMap)で挙げており、物件からの距離ではありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
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