【積算172.5%】東京都北区・北赤羽駅 徒歩9分の土地

⚠️ 掲載に現地写真が1枚もなく、擁壁の有無・前面道路との段差・旗竿地かどうか・古家の外観は確認できていません。前面は幅員約2.57mの42条2項道路(セットバック要)で、売出価格は町丁内で最も低い帯の路線価で計算した土地評価額も大きく下回ります。この価格の理由は掲載からは説明できないため、がけ規定の適用・使えない面積の有無・再建築の可否を取扱会社と役所で確かめたうえで検討する物件です。

JR埼京線 北赤羽駅から徒歩9分、京浜東北線 赤羽駅へも徒歩15分の住宅地にある売地です。所在地欄は「北区赤羽北」までで、駅と小学校からの徒歩分数をもとに赤羽北1丁目と推定しています。所在地欄は推定した範囲で、範囲の推定であって地番の特定ではありません。赤羽北1丁目は低地ですが、南側は赤羽台の台地の縁に接しており、位置によっては高低差があります。

土地は公簿281.14㎡(現況測量済みで281.13㎡)、第一種住居地域・建ぺい率60%・容積率160%・準防火地域、所有権です。古家があり、解体して更地で引き渡す予定とされ、建築条件はありません。私道負担2.35㎡の記載があり、土地面積の内数か別筆かは掲載から判別できません。

令和8年分の路線価は町丁内の区画道路の最頻値390千円/㎡を採り、私道負担とセットバック推定分(間口20mと仮定)を差し引いた有効宅地264.48㎡で評価すると、積算割合は約172%です(私道負担を内数とせず差し引かない場合は約174%)。路線価は3年で320千円から390千円へ上がっています。一方で坪単価は約70万円と路線価の約55%にとどまり、積算の高さをそのまま割安と読むことはできません。現地と役所での確認を前提とした検討向けの記事です。