【積算104.9%】神奈川県相模原市中央区・相模原駅 徒歩18分の戸建

⚠️ この土地は旗竿地です。アットホームの掲載には書かれていませんが、同じ物件のSUUMOの掲載では土地295.78㎡のうち路地状部分(竿)が94.33㎡あり、幅約3m・長さ約31mの通路で南側の幅員1.8mの公道に接面3.0mで接しています。前面道路は2項道路の扱いで、セットバック3.85㎡が土地面積に含まれます。竿が20mを超えるため、相模原市の条例が求める路地状部分の幅(3m)を満たしているかは確認が要ります。積算では竿とセットバックを差し引いた有効宅地197.60㎡を対象にしています。登記地目は畑(市街化区域内の農地)で、契約時に農地法の届出が必要です。

⚠️ 路線価は、宮下本町1丁目の区画道路で最も多い150千円/㎡を代表値にしています。ただし物件は周辺施設までの距離から1丁目の東端と推定され、その付近の区画道路は100〜125千円/㎡の帯です。接道する幅員1.8mの道路には路線価の線がありません。物件の接道は町丁内で最も低い帯の側にあり、そこの路線価を採ると積算は120千円/㎡で83.6%、115千円/㎡で80.1%、110千円/㎡で76.6%まで下がります。また、価格2,790万円は、150千円/㎡に公簿295.78㎡を掛けた路線価総額(約4,437万円)を下回っています。1丁目東端で路線価の帯が低いこと、竿が土地の32%を占めること、前面が幅員1.8mの道路で路線価の線が無いこと、地目が畑であることが理由として考えられます。

相模原市中央区宮下本町1丁目の木造2階建・5DKの戸建で、JR横浜線の相模原駅から徒歩18分です。京王相模原線の多摩境駅へは徒歩32分、JR橋本駅からはバス16分の中村不動入口で降りて徒歩8分です。1981年11月築(築44年)、延床96.05㎡、土地295.78㎡(公簿・所有権)で、第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率200%)、準防火地域・宅地造成工事規制区域にあります。現況は所有者が居住中で、引渡しは相談、カースペースがあります。1981年6月に始まった新耐震基準で建築確認を受けたかどうかは掲載からは分かりません。

掲載の現地写真は南側の庭から建物を見た外観1枚だけです。庭は平坦で西側の隣地とも同じ高さに見えますが、竿・前面の1.8m道路・竿の入口の段差や擁壁、東・南・北の境界は写っておらず確認できていません。積算は、地目が畑のため路線価から整地費と伐採・抜根費(国税庁の神奈川県の宅地造成費)を差し引いて土地を評価し、築44年の木造は建物の評価が0円で、積算割合は約105%です。周辺施設のうちベルクの距離は掲載元の記載による物件からの距離、ほかはOpenStreetMap上の宮下本町1丁目の町丁重心からの直線距離で、物件は町丁の東端と推定されるため実際の距離はこれより長くなる可能性があります。掲載元が挙げるファミリーマート町田小山町店とクリエイトSD新町田小山店は店名のとおり東京都町田市側の店舗とみられ、物件は市境に近い位置にあると考えられます。