【积算104.9%】神奈川县相模原市中央区・相模原站步行18分钟的独栋住宅

⚠️ 本地块为旗杆地。athome的房源未注明，但同一物件在SUUMO的房源中注明土地295.78㎡中包含路地状部分(旗杆部分)94.33㎡，即宽约3m、长约31m的通道，以3.0m的接面宽度与南侧宽1.8m的公道相接。前面道路按2项道路处理，土地面积中包含退让部分3.85㎡。由于旗杆部分超过20m，需确认是否满足相模原市条例对路地状部分要求的宽度(3m)。积算以扣除旗杆部分和退让部分后的有效宅地197.60㎡为对象。登记地目为田地(市街化区域内农地)，签约时需要依农地法提交申报。

⚠️ 路线价采用宫下本町1丁目区划道路中出现最多的150千日元/㎡作为代表值。但根据到周边设施的距离推定，物件位于1丁目东端，该附近区划道路的路线价为100〜125千日元/㎡。物件所接的宽1.8m道路在路线价图上没有路线价线。物件的接道位于町丁内最低价带一侧，若采用该处路线价，积算比例在120千日元/㎡时为83.6%，115千日元/㎡时为80.1%，110千日元/㎡时降至76.6%。此外，售价2,790万日元低于以150千日元/㎡乘以登记面积295.78㎡得到的路线价总额(约4,437万日元)。可能的原因包括：1丁目东端路线价较低、旗杆部分占土地的32%、前面为宽1.8m且无路线价线的道路、地目为田地。

位于相模原市中央区宫下本町1丁目的木造2层5DK独栋住宅，距JR横滨线相模原站步行18分钟。距京王相模原线多摩境站步行32分钟；从JR桥本站乘巴士16分钟至中村不动入口站下车后步行8分钟。1981年11月建成(房龄44年)，建筑面积96.05㎡，土地295.78㎡(登记面积・所有权)，位于第一种中高层住居专用地域(建蔽率60%・容积率200%)、准防火地域及宅地造成工事规制区域。目前业主自住，交房时间可协商，附停车位。房源未显示是否依据1981年6月施行的新耐震基准取得建筑确认。

房源的现场照片仅有1张从南侧庭院拍摄建筑的外观照。庭院平坦，看起来与西侧邻地同高，但旗杆部分、前面1.8m道路、旗杆入口的高差或挡土墙以及东・南・北侧边界均未拍到，无法确认。由于地目为田地，土地评估时从路线价中扣除了整地费和伐木・除根费(国税厅神奈川县宅地造成费)，房龄44年的木造建筑评估为0日元，积算比例约为105%。周边设施中，Belc的距离为房源记载的距物件距离，其余为OpenStreetMap上宫下本町1丁目町丁重心的直线距离；由于物件推定位于町丁东端，实际距离可能更长。房源列出的全家町田小山町店和Create SD新町田小山店从店名看应位于东京都町田市一侧，物件被认为靠近市界。