物件概要
| 所在地 | 埼玉県狭山市上奥富77 |
| 最寄駅 | 西武新宿線 新狭山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 80.3%積算 80.3% |
| 価格 | 480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 12.5% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1972年7月築(築54年) |
| 土地面積 | 47.56㎡ |
| 建物面積 | 44.05㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 480万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 385万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 385万円 |
| 物件価格 | 480万円 |
| 積算割合 | 80.3% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥81,000/㎡ × 土地面積 47.56㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 44.05㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1972年7月築(築54年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 77,000 | — |
| 2025年 | 79,000 | +2.6% |
| 2026年 | 81,000 | +2.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載に現地写真が無いため、令和8年分の評価倍率表と路線価図3面で評価の前提を確かめ、国土地理院の標高データと空中写真で周辺の地形を補いました。写真で確認できなかった点は下に挙げています。
確認できていないこと
- 現地写真が無く、擁壁の有無と前面道路(東側の私道)との段差を確認できていません。標高データでは周囲の高低差は小さいものの、敷地境界の土留めの有無は現地確認または取扱会社への問い合わせが必要です。
- 旗竿地かどうかと連棟(長屋)でないかを確認できていません。間取り図からは隣家と壁を共有しているかが読み取れず、小さな区画が並ぶ街区のため連棟の可能性も残ります。
- 建物外観の状態を確認できていません。1972年7月築で、現況は所有者居住中・引渡しは相談とされています。想定年間収入60万円は想定値で、賃貸の実績ではありません。
- 私道負担面積の欄が空欄で、私道持分の有無と面積、通行・掘削の承諾、道路種別(位置指定道路かどうか)の記載がありません。持分が土地面積47.56㎡に含まれていれば積算割合は下がり、約0.2㎡で79.9%、1㎡で78.6%になります。
- 延床44.05㎡が容積率80%で建てられる38.05㎡を上回っており、容積率超過の疑いがあります。既存不適格かどうか、建替え時に建てられる規模、融資への影響は確認が必要です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️現地写真が掲載に無く、擁壁の有無、前面道路との段差、旗竿地かどうか、連棟(長屋)かどうか、建物外観の状態を確認できていません。楽待と健美家の掲載にある画像は同じ間取り図1枚だけです。そのことを前提に、狭山市大字上奥富の中古戸建を紹介します。最寄りは西武新宿線の新狭山駅で、徒歩10分と掲載されています。敷地は東側の幅員4.00mの私道に接しています。掲載には周辺施設の店名・距離が無いため、下の周辺施設はOpenStreetMapで探したもので、距離は国土地理院の住所検索で得た上奥富77番地の地点からの直線距離です。
価格は480万円で、1972年7月築の木造2階建3DK、建物44.05㎡・土地47.56㎡(公簿・所有権)です。市街化区域の第一種低層住居専用地域で、建ぺい率50%・容積率80%です。⚠️延床44.05㎡は、土地47.56㎡に容積率80%を掛けた38.05㎡を約6㎡上回っており、容積率を超過している疑いがあります。既存不適格か超過かは掲載から分からず、建替えの際は同じ規模の建物を建てられない可能性があり、融資にも影響しえます。現況は所有者が居住中で引渡しは相談とされ、想定年間収入60万円・表面利回り12.50%は賃貸の実績ではなく想定値です。
建物は築54年で法定耐用年数22年を過ぎているため評価は0円とし、積算は土地だけで80.26%です。路線価は令和8年分の81千円/㎡で、大字上奥富の区画道路で最も多い値を採りました。⚠️この積算割合は80%ちょうど付近の僅差です。私道負担面積の欄が空欄で、私道の持分が土地面積47.56㎡に含まれていれば有効面積が減り、約0.2㎡で79.9%、1㎡で78.6%と80%を下回ります。また接道は路線価の付いていない私道で、私道沿いの宅地の評価は特定路線価で決まり、私道が出る先の道路(83千円/㎡)より低くなるのが普通です。1段下の79千円/㎡を採れば78.3%です。
私道の持分の有無と面積、通行・掘削の承諾、道路の種別(位置指定道路かどうか)も掲載に記載がありません。写真が無い点と合わせ、現地の確認と取扱会社への問い合わせを前提に検討する物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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