物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区桃井4丁目 |
| 最寄駅 | JR中央線 西荻窪駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 103.9%積算 103.9% |
| 価格 | 2,290万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1974年3月築(築52年) |
| 土地面積 | 54.06㎡ |
| 建物面積 | 60.81㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 2,290万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 2,378万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 2,378万円 |
| 物件価格 | 2,290万円 |
| 積算割合 | 103.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥440,000/㎡ × 土地面積 54.06㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 60.81㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1974年3月築(築52年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 390,000 | — |
| 2025年 | 410,000 | +5.1% |
| 2026年 | 440,000 | +7.3% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
健美家とSUUMOの3つの掲載を突き合わせ、令和8年分の路線価図、外観・前面道路の写真と間取図、国土地理院の標高データに当たって、私道負担の扱いと高低差を確かめました。
確認できていないこと
- 接道する北側の私道は、掲載の幅員が「確認中」で、建築基準法上の道路(位置指定道路など)かどうかも確認できていません。再建築の可否に関わるため、取扱会社への確認が必要です。
- 私道負担は掲載によって「記載なし」「無」「17.27㎡」に割れています。持分が土地とは別に登記されているか、通行・掘削の承諾があるかは掲載からは分かりません。17.27㎡が土地面積の内数だった場合、積算割合は約70.7%です。
- 土地54.06㎡に対し延床60.81㎡で、容積率約112%・建ぺい率約61%相当と指定(50%・100%)を上回ります。既存不適格かどうか、建て替え時に建てられる規模は役所での確認が必要です。
- 南側(裏)の隣地境界は写真がなく、標高データで周囲が平坦であることだけを確認しています。
- 利回り・想定賃料は未定で、賃貸した場合の収支は掲載からは分かりません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 接道は北側の私道で、掲載の幅員は「確認中」、建築基準法上の道路かどうかなど道路の種別も確認できていません。私道の持分や通行・掘削の承諾についての記載もありません。写真では幅4m以上の平坦な舗装路に見えますが、再建築の可否に関わるため取扱会社への確認が要ります。物件は東京都杉並区桃井4丁目の木造2階建ての一戸建てで、JR中央線の西荻窪駅から徒歩19分(掲載により16〜19分で、最も長い表示を採っています)、関東バス「桃井四丁目」停留所から徒歩4分、西武新宿線の上井草駅から徒歩21分です。井荻町土地区画整理の施行地区(完了)にあります。
価格は2,290万円で、3つの掲載とも同額です。土地は54.06㎡(登記・16.35坪)、建物は延床60.81㎡(登記。1階27.89㎡・2階32.92㎡)の3DKで、南面にバルコニーがあります。1974年3月築で現在は空室、2026年10月末にクロス張替が完了する予定です。所有権で、第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)・準防火地域・高度地区、公営水道・本下水・都市ガスです。⚠️ 土地54.06㎡に対して延床60.81㎡は容積率約112%、建築面積を2階の床面積32.92㎡とみると建ぺい率は約61%で、いずれも指定を上回ります。建築当時の基準で建てられた既存不適格の可能性があり、建て替えでは同じ規模の建物が建てられない場合があります。利回り・想定賃料は未定です。
土地は令和8年分の路線価440千円/㎡(借地権割合D)で評価しました。桃井4丁目の区画道路では440千円/㎡が最も多く、同じ路線は3年で390→410→440千円/㎡と上がっています。築52年の木造のため建物の積算はゼロで、積算割合は土地だけで約103.9%です。⚠️ 私道負担は掲載によって割れており、健美家は記載なし、SUUMOの2掲載は「無」と「17.27㎡」です。17.27㎡を54.06㎡の内数として差し引くと有効な宅地は36.79㎡となり、積算割合は約70.7%まで下がります。本記事では控除なしの約103.9%を採っています。根拠は、健美家の土地面積が私道を除いた面積の表示であること、別の掲載が私道負担「無」で同じ54.06㎡を載せていること、間取図から見た建物(幅約5.5m×奥行約6.4m)が36.79㎡の敷地(間口7.3mなら奥行約5.0m)には収まらないことの3点です。17.27㎡を間口7.3mで割ると約2.4mで、私道の中心線までの持分の大きさとよく合います。
掲載写真では、前面の私道と玄関はほぼ同じ高さで、擁壁や階段はありません。西側の境界はブロック塀(約1.0m)ですが、隣家との地盤差は約0.3mまでです。南側(裏)の境界は写真がなく、国土地理院の標高データでは周囲はほぼ平坦です。両隣とは離れた独立の戸建てで、旗竿地ではありません。路線価の位置による違いは小さく、4丁目で最も低い410千円/㎡でも約96.8%です。私道負担の扱い、道路の種別、既存不適格かどうかで評価と建て替えの条件が変わるため、これらの確認を前提に見る物件です。周辺施設の距離は、店舗が掲載元の表示、飲食店が SUUMO 掲載の地図の位置からの直線距離です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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