物业概要
| 所在地 | 东京都杉并区桃井4丁目 |
| 最近车站 | JR中央线 西荻洼站 |
| 步行 | 步行19分钟 |
| 积算比例 | 103.9%积算 103.9% |
| 价格 | 2,290万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1974年3月建成(房龄52年) |
| 土地面积 | 54.06㎡ |
| 建筑面积 | 60.81㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 2,290万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 2,378万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 2,378万日元 |
| 物业价格 | 2,290万日元 |
| 积算比例 | 103.9% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥440,000/㎡ × 土地面积 54.06㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 60.81㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1974年3月建成(房龄52年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +12.8%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 390,000 | — |
| 2025年 | 410,000 | +5.1% |
| 2026年 | 440,000 | +7.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们对照了健美家和SUUMO的3个房源,查阅了令和8年的路线价图、外观和前方道路照片、户型图以及国土地理院的标高数据,确认了私道负担的处理方式和高差。
尚未确认的事项
- 用地相接的北侧私道,房源所载宽度为「确认中」,是否为建筑基准法上的道路(如位置指定道路)也未确认。由于关系到能否重建,需要向经办公司确认。
- 私道负担在各房源中分别为「未记载」「无」「17.27㎡」。份额是否与土地分开登记、是否有通行和挖掘同意,仅凭房源无法得知。若17.27㎡为土地面积的内含部分,积算比例约为70.7%。
- 土地54.06㎡对应总建筑面积60.81㎡,容积率约112%、建蔽率约61%,超过规定(50%、100%)。是否属于既存不适格以及重建时可建规模,需要向区政府确认。
- 南侧(后方)的邻地边界没有照片,仅通过标高数据确认了周边地势平坦。
- 收益率和预计租金尚未确定,出租时的收支情况无法从房源得知。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 用地与北侧私道相接,房源所载道路宽度为「确认中」,是否为建筑基准法上的道路等道路种类也未确认。房源也没有关于私道份额以及通行、挖掘同意的记载。照片中看起来是宽4m以上的平坦铺装道路,但由于关系到能否重建,需要向经办公司确认。物件是位于东京都杉并区桃井4丁目的木造2层独栋住宅,距JR中央线西荻洼站步行19分钟(各房源记载为16〜19分钟,本文采用最长的记载),距关东巴士「桃井四丁目」站步行4分钟,距西武新宿线上井草站步行21分钟。位于井荻町土地区划整理的施行地区(已完成)内。
价格2,290万日元,3个房源均为同一价格。土地54.06㎡(登记,16.35坪),建筑为总建筑面积60.81㎡(登记。1层27.89㎡、2层32.92㎡)的3DK,南面有阳台。1974年3月建成,目前空置,预计2026年10月底完成壁纸更换。所有权,位于第一种低层住居专用地域(建蔽率50%、容积率100%)、准防火地域、高度地区,公营自来水、公共下水道、城市燃气。⚠️ 土地54.06㎡对应总建筑面积60.81㎡,容积率约为112%;若以2层面积32.92㎡视为建筑面积,建蔽率约为61%,均超过规定上限。可能属于按建造当时标准建设的既存不适格建筑,重建时可能无法建造同等规模的建筑。收益率和预计租金尚未确定。
土地按令和8年(2026年)路线价440千日元/㎡(借地权比例D)评估。桃井4丁目的街区道路中440千日元/㎡最多,同一路线3年来为390→410→440千日元/㎡,持续上涨。房龄52年的木造建筑积算价值为零,仅按土地计算的积算比例约为103.9%。⚠️ 私道负担在各房源中说法不一:健美家未记载,SUUMO的2个房源分别为「无」和「17.27㎡」。若将17.27㎡视为54.06㎡的内含部分予以扣除,有效宅地为36.79㎡,积算比例将降至约70.7%。本文采用不扣除时的约103.9%。依据有3点:健美家的土地面积按扣除私道后的面积标示;另一房源记载私道负担「无」且土地同为54.06㎡;从户型图看建筑(宽约5.5m×进深约6.4m)无法容纳在36.79㎡的用地上(面宽7.3m时进深约5.0m)。17.27㎡除以面宽7.3m约为2.4m,与到私道中心线为止的份额大小吻合。
从房源照片看,前方私道与玄关几乎同高,没有挡土墙或台阶。西侧边界为砌块围墙(约1.0m),但与邻家的地面高差最多约0.3m。南侧(后方)边界没有照片,根据国土地理院的标高数据,周边几乎平坦。与两侧邻家之间有间隔,是独立的独栋住宅,不是旗杆地。路线价因位置不同产生的差异较小,即使按4丁目最低的410千日元/㎡计算也约为96.8%。私道负担的处理方式、道路种类以及是否属于既存不适格,会影响评估和重建条件,需以确认这些事项为前提来考虑。周边设施的距离中,店铺为房源所载距离,餐饮店为距SUUMO房源地图位置的直线距离。
预估融资
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※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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