【積算80.6%】東京都小平市・一橋学園駅 徒歩6分の戸建

西武多摩湖線「一橋学園」駅から徒歩6分、東京都小平市学園東町2丁目の新築戸建です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%(角地)・容積率80%、第一種高度地区)の住宅地にあり、南側は歩道付きの幅13.6mの公道、西側は幅5.0mの道路に接する角地です。⚠️西側の道路は先が行き止まりで、掲載に公道の表記がありません。道路の種別や持分、通行・掘削の承諾の要否は取扱会社への確認が要ります。掲載元の記載では、徒歩6〜10分の範囲にコンビニ1店とスーパー2店があります。

⚠️建物は未完成の新築で、完成予定は2027年1月です。価格は7,690万円、土地171.94㎡(所有権)、木造2階建・延床102.05㎡(1階57.75㎡・2階44.30㎡)で、駐車スペースは2台分。間取りは健美家が3LDK以上・南向き、同じ物件のSUUMO掲載が4LDKと表記が分かれます。建築確認番号が掲載されており、設計・建設住宅性能評価書の取得予定、断熱等級5とされています。賃料は未設定のため利回りは未定で、収益面の数字は示せません。現況は建築前の更地で、写真では敷地と前面道路はほぼ同じ高さ、擁壁や階段接道は見当たりません。

積算割合は、学園東町2丁目の代表路線価230千円/㎡(令和8年分)と新築の建物積算から約80.6%です。⚠️健美家には土地面積とは別に「※私道14㎡あり」とあります。健美家の面積表示は私道を除いた面積という定義であること、区画図で西側の行き止まり道路が敷地とは別の図形として描かれていること、SUUMOは私道負担「無」・土地172.29㎡であることから、171.94㎡には含まれないと判断して控除していません。仮に14㎡が内数で有効宅地が157.94㎡になる場合、積算割合は約76.4%です。また代表路線価を町丁内で2番目に多い225千円/㎡とすると約79.5%になります。

⚠️区画図には「都市計画道路線」の記載があり、南側で敷地内に約1m幅かかっています。区画図から測った概算で約10㎡、敷地の約6%です。都市計画道路の区域内では都市計画法53条により建築が制限され、原則として2階建以下・地階なし・容易に移転や除却ができる構造の建物に限られます。事業化された場合は、かかる部分が収用(買取)の対象になる可能性があります。計画道路の名称・幅員・事業認可の有無は掲載に無く、小平市での確認が要ります。積算ではこの部分を控除せず敷地全体で計算しています。完成前で賃料・利回りが未定のうえ、私道の扱いと計画道路の内容によって評価が変わる物件です。