【積算97.9%】東京都板橋区・要町駅 徒歩14分の一棟アパート

東京メトロ有楽町線「要町」駅から徒歩14分、東京都板橋区南町の一棟アパートです。東京メトロ副都心線「千川」駅と東武東上線「大山」駅もそれぞれ徒歩14分の掲載で、3路線を使い分けられます。第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率160%)にあり、西側で幅約4mの私道に接しています。町丁の重心からの直線距離で、スーパーのBig-Aが約320m、大黒屋が約430m、まいばすけっとが約500m、飲食店は万来軒が約240m、本家かまどやが約440mにあります(OpenStreetMap)。

価格は3億3,700万円、土地は559.2㎡(公簿・所有権)、建物は旭化成施工の鉄骨造3階建て・延床510.17㎡で、1994年9月築です。2DK11戸と倉庫1区画の構成で、駐車場は平置き7台とビルトイン1台、屋上に太陽光の売電設備があります。満室想定の年収は約1,773万円で表面利回り5.26%、2026年7月23日時点で12区画中11区画が賃貸中のオーナーチェンジ物件です。賃貸借契約の引継ぎが条件になっています。

積算割合は約97.9%です。南町の区画道路で最も多い590千円/㎡(令和8年分)を代表値とし、同じ路線は令和6年480千円→令和7年520千円→令和8年590千円/㎡と2年で約23%上がっています。接している私道には路線価が付いていないため、隣接する区画道路の値を当てています。⚠️建物は鉄骨造とだけ掲載され重量鉄骨か軽量鉄骨かが分からないため、軽量鉄骨として扱い建物の評価額は0円で計算しています。重量鉄骨であれば建物は約900万円となり、積算割合は約100.6%です。

⚠️健美家の掲載では土地559.2㎡とは別に「私道105.56㎡あり」と表示されており、健美家の表示ルールでは土地面積は私道を除いた面積です。一方、楽待の2件の掲載は土地559.20㎡と私道負担面積105.56㎡を並べるだけで、含むかどうかの注記がありません。私道が土地面積に含まれる場合は有効な宅地が453.64㎡となり、積算割合は約79.4%(重量鉄骨なら約82.1%)まで下がります。⚠️番地が公開されておらず敷地の位置を特定できていないため、町内で最も低い帯(460千円/㎡)の道路沿いであれば積算割合は約76%です。2026年4月下旬から掲載が続いている物件で、私道の面積の扱い・建物の構造・敷地の位置を取扱会社に確かめたうえで検討する物件です。