物件概要
| 所在地 | 神奈川県横浜市磯子区田中1丁目 |
| 最寄駅 | 京急本線 杉田駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩19分 |
| 積算割合 | 83.7%積算 83.7% |
| 価格 | 1,480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 9.72% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1971年10月築(築55年) |
| 土地面積 | 99.17㎡ |
| 建物面積 | 92.73㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,239万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,239万円 |
| 物件価格 | 1,480万円 |
| 積算割合 | 83.7% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 92.73㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年10月築(築55年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +3.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 135,000 | — |
| 2025年 | 135,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 140,000 | +3.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
写真の無い掲載を同じ物件の別掲載2本の写真で補い、令和8年分の路線価図4面で丁目内の帯を数えて、接道とセットバックの扱いを確かめています。
確認できていないこと
- 建物の裏(西側)の隣地境界は写真に写っておらず、南側で地盤が低くなる位置も特定できていません。擁壁や高低差の有無は現地での確認が必要です。
- 番地が公開されておらず、接道する道路の路線価の帯は確定していません。丁目内の低い帯(125千円/㎡前後)に接している場合、積算割合は80%を下回ります。
- セットバックが「要」か「済」かは掲載で食い違っており、取扱会社への確認が必要です。
- 敷地面積の最低限度の具体的な数値は掲載になく、セットバック後の敷地が下回る場合の建て替えの可否は横浜市への確認が必要です。
- 表面利回り9.72%は空室時の想定賃料(月12.0万円)によるもので、実際の賃貸実績ではありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️前面道路は幅員約1.8mの42条2項道路で、建て替えの際はセットバックが必要です(掲載によって「要10.67㎡」「済」と食い違っています)。また、2階からの眺望写真では南側の地盤が2m程度低く、建物の裏(西側)の境界は写真に写っていないため、敷地まわりに擁壁や1m以上の高低差があるかは確定していません。接している道路の路線価の帯も確定しておらず、低い帯なら積算割合は80%を下回ります。検討の際は現地と取扱会社で確かめる必要があります。
神奈川県横浜市磯子区田中1丁目の中古戸建てです。最寄りは京急本線「杉田」駅とJR根岸線「洋光台」駅で、どちらも徒歩19分です。東側の道路に間口約9.7mで接しています。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)で、準防火地域・宅地造成工事規制区域・高度地区に入っています。売主側の掲載には「高台立地」「眺望」とあり、前面道路も坂になっています。
価格は1,480万円、土地は99.17㎡(登記・所有権・私道負担なし)、建物は木造2階建て・延床92.73㎡・4LDKで、1971年10月築(築55年)です。2024年1月にキッチン交換・壁床の張り替え・防蟻処理のリフォームが行われています。現在は空室で、健美家の掲載では想定賃料月12.0万円・表面利回り9.72%とされています(賃貸実績ではありません)。
積算割合は約83.7%です。建物は法定耐用年数を過ぎているため評価額は0円で、土地だけで決まります。路線価は田中1丁目の区画道路で最も多い140千円/㎡(令和8年分・借地権割合D)を代表値とし、令和6年・令和7年135千円→令和8年140千円/㎡と2年で約3.7%上がっています。土地はセットバック分10.67㎡を差し引いた88.50㎡で評価しており、差し引かなければ約93.8%です。⚠️現地は傾斜地で、丁目西側の斜面の道路(110〜135千円/㎡)に接している可能性があり、125千円/㎡なら約74.7%、135千円/㎡なら約80.7%です。
掲載には敷地面積の最低限度ありと記載があり、具体的な数値は書かれていません。セットバック後の敷地(88.50㎡)が最低限度を下回る場合、建て替えの際に既存の敷地として適用除外を受けられるかは横浜市への確認が必要です。周辺施設は、ローソン 栗木一丁目店が約550m、Fit Care DEPOT 笹下店が約1,300m(いずれも掲載元の記載)、まいばすけっとが約380m、サイゼリヤが約460m、夢庵が約560m、バーミヤンが約570mです(後の4件は田中1丁目の代表点からの直線距離・OpenStreetMap)。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
積算評価・融資を学ぶ
この物件の数字を読み解くための基礎知識をブログで解説しています。
不動産担保ローンとは？手持ちの不動産で次の物件を買う方法
不動産担保ローンは、持っている不動産を担保にお金を借りるローンです。仕組みや借りられる金額の目安、次の物件購入に使う方法、メリット・デメリットを解説します。
積算評価・担保評価とは？計算方法と調べ方をわかりやすく解説
積算評価（担保評価）とは、銀行が物件の担保価値を土地と建物から計算する方法です。計算式・再調達価格・法定耐用年数の目安、路線価を使った調べ方、融資が付きやすい物件の特徴を計算例つきで解説します。
同じエリアの物件
