【積算113%】神奈川県海老名市・社家駅 徒歩14分の戸建

神奈川県海老名市社家2丁目の新築戸建です。新築分譲「海老名市社家第16」(全10棟)の10号棟で、北側と西側の二方向が道路に面する角地です。最寄りはJR相模線「社家」駅徒歩14分、小田急小田原線「厚木」駅へも徒歩23分です。相模川沿いの平坦な住宅地で、第一種住居地域(建ぺい率は角地緩和で70%・容積率180%)・市街化区域にあります。掲載元が示す距離では、ファミリーマート海老名運動公園前店が320m、業務スーパー海老名中央店が1,890m、社家小学校が1,090mで、同じ分譲の8号棟の掲載ではそうてつローゼン杉久保店が2,230mとされています。飲食店は社家2丁目の町丁重心(国土地理院の住所検索座標)からの直線距離で、中華 湘南亭が約160m、カフェ ららら が約350m、そば店の増田屋が約680mです(OpenStreetMap)。こちらは物件からの距離ではありません。

価格は SUUMO に掲載された同じ分譲の号棟一覧(朝日土地建物)で2,680万円、健美家では2,780万円と掲載によって異なり、ここでは安い方の2,680万円を採っています。木造2階建・3LDK、2025年12月築の新築(空室)で、延床面積は88.29㎡、土地は101.71㎡(実測)の所有権です。耐震等級3で制振装置付き、個別LPG・公営水道・公共下水です。北側の幅員4.5mの公道(開発道路・建築基準法42条1項2号)と、西側の幅員4mの公道(42条2項道路)に接しています。ゴミ置場の持分(2㎡の7分の1)は別の筆です。利回りは未定です。

積算割合は112.99%です。社家2丁目は令和8年分の路線価図(図番号80212)に載っており、町内の区画道路で最も多い115千円/㎡(借地権割合D)を代表値としました。同じ路線は令和6年105千円→令和7年110千円→令和8年115千円/㎡と、2年で約9.5%上がっています。分譲地内の開発道路と西側の2項道路には路線価が付いていません。建物は2025年12月築の新築のため、木造の法定耐用年数22年をそのまま残した満額で評価しています。⚠️健美家に「私道7.29㎡あり」と注記されています。区画図では西側が2項道路で隅切りもあるため、7.29㎡は土地面積に含まれる道路後退部分とみて、有効宅地を94.42㎡として計算しました。一方で SUUMO は「私道無」としており、控除しない101.71㎡で計算すると116.12%です。どちらの面積でも積算割合は100%を超えます。また健美家の2,780万円で計算すると108.93%になります。間取図の1階面積の数字が不鮮明で、延床を87.29㎡と読むと112.17%です(採用した88.29㎡は SUUMO の号棟一覧の延床と一致します)。

掲載写真では、北側の駐車場は道路と同じ高さで、玄関の3段(約0.5〜0.6m)はポーチの階段です。西側の2項道路沿いには庭の土を留めるブロック塀があり、見えているのは3段と笠木で約0.6m、路肩に1段埋まっているとしても約0.8mで、土留めの高さは1m未満とみています。南側の隣地境界も同程度の高さのブロックの上にメッシュフェンスが載っています。いずれも写真からの目測です。階段接道や旗竿地ではありません。2026年10月5日に健美家へ掲載された物件で、同じ分譲の他の区画も複数の会社が販売しています。