【積算121.9%】埼玉県ふじみ野市・上福岡駅 徒歩18分の土地

東武東上線「上福岡」駅から徒歩18分、ふじみ野市元福岡1丁目の第一種低層住居専用地域にある更地の売地です。北東側の幅員約10mの公道と、南東側の幅員約4mの私道に接する角地です。掲載元の記載では、セイムス(約450m)、ヤオコー(約500m)、イオンタウンふじみ野(約550m)が徒歩圏にあり、ふじみ野市立元福岡小学校と葦原中学校はいずれも約640m、ふじみ野市役所は約700mです。飲食店のデニーズ上福岡店・スターバックス(約520〜530m)、マクドナルド(約660m)の距離は、OpenStreetMapの店舗位置と、国土地理院の住所検索で得た元福岡1丁目13番の住所点との直線距離で、道のりではありません。

土地は所有権・地目宅地で89.41㎡(27.04坪)、建ぺい率70%・容積率100%です。価格は880万円で、建築条件はなく、即引渡し可と掲載されています。接道は北東側の公道に約4.9m(ほかに隅切り約2.9m)、南東側の私道に約9.6mで、私道負担は無しです。設備は公営水道・本下水・都市ガスです。

積算は令和8年分の路線価図で、元福岡1丁目の区画道路で最も多い120千円/㎡(借地権割合D)を代表値にして約121.9%です。土地のみの物件で、価格880万円は路線価×土地面積の約1,073万円を下回り、㎡単価は約98,400円です。町丁西端の境界道路の115千円/㎡を採っても約116.8%です。この路線の路線価は2024年115千円/㎡から2025年120千円/㎡に上がり、2026年は横ばいでした(2年で約4.3%上昇)。

⚠️ 北東側の公道との境界には、敷地側から見て4〜5段(約0.8〜1.0m)の古いブロック塀が残り、上に仮設のネットが張られています。国土地理院の標高データでは道路が敷地より0.3〜0.5m低く、1m級の段差は見当たりませんでしたが、道路側から見た塀の高さは1mを超える可能性があります。ブロック塀の安全性と撤去費用の扱いは取扱会社への確認が必要です。南東側の私道とは縁石約0.15mの差でほぼ同じ高さで、階段接道・法面・旗竿形状はありません。ただし私道の持分の記載が無く、通行・掘削の承諾の有無も掲載から読み取れません。現地写真は2026年3月撮影で、掲載が長く続いている可能性があります。価格が路線価総額を下回る理由は掲載に書かれていないため、掲載外の事由が無いかも確認してください。