【積算118.6%】埼玉県ふじみ野市・上福岡駅 徒歩18分の土地

⚠️ この物件は掲載に現地写真が無く(画像は区画図と周辺施設の写真だけ)、擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道を写真で確認できていません。旗竿の竿部分の実際の幅と形状、古家の外観や隣家とつながっていないかも未確認です。国土地理院の1mメッシュ標高では、所在地周辺60m四方で隣り合う地点の差は概ね0.5m以内で1m級の段差は見当たりませんでしたが、現地確認の代わりにはなりません。

東武東上線「上福岡」駅から徒歩18分(「ふじみ野」駅から徒歩25分)、ふじみ野市上ノ原1丁目の第一種低層住居専用地域にある古家付きの売地です。土地は所有権・地目宅地で実測103.6㎡(31.33坪)、建ぺい率60%・容積率100%、価格は1,000万円で建築条件はありません。旗竿地で、竿部分が南東側の幅員約4mの道路に延びています。設備は公営水道・本下水で、ガスの記載はありません。掲載元の記載では、ふじみ野市立福岡小学校が約420m、滝保育所が約560m、コモディイイダ築地店が約670mです。ファミリーマート・イオン ふじみ野・トマト&オニオンなどの店舗(約630〜730m)の距離は、OpenStreetMapの店舗位置と、国土地理院の住所検索で得た上ノ原1丁目2番の住所点との直線距離で、道のりではありません。

積算は令和8年分の路線価図で、上ノ原1丁目の区画道路がすべて145千円/㎡(借地権割合D)であることから、この値を代表値にしています。掲載の103.6㎡から竿部分の約21.8㎡(区画図から読み取った幅約2.55m×長さ約8.56m)を除いた81.8㎡を有効宅地とし、積算は約118.6%です。控除しなければ約150.2%、140千円/㎡を採っても約114.5%です。価格1,000万円は路線価×掲載面積の約1,502万円を下回り、㎡単価は約96,500円です。この区画道路の路線価は2024年135千円/㎡から2026年145千円/㎡へ、2年で約7.4%上がっています。

⚠️ 竿部分の幅と長さは掲載に無く、建築に必要な2m以上の接道を満たすかは測量図での確認が必要です。前面道路が公道か私道かも記載が無く(私道負担は無し)、私道であれば持分や通行・掘削の承諾も確かめる必要があります。古家は解体や更地渡しの記載が無く引渡しは相談とされているため、建て替えるなら解体費を買主が負担する可能性があります。価格が路線価総額を下回る理由として竿部分・古家の解体費・前面道路の種別が考えられますが、掲載外の事由が無いかも含めて取扱会社への確認が必要です。