【積算133.2%】東京都府中市・分倍河原駅 徒歩8分の土地

⚠️この物件は入札物件です。表示価格の500万円は最低売却価格で、見学のうえ専用の用紙で入札し、最も高い金額を入れた人が交渉権を得る方式のため、実際の成約価格はこれを上回りえます。この記事の積算割合(約117%)は最低売却価格を分母にした上限側の数字です。土地の積算額は約586万円で、落札価格が約586万円を超えると積算割合は100%を、約732万円を超えると80%を下回ります。入札期日は掲載に記載がありません(未掲載)。

JR南武線・京王線「分倍河原」駅から徒歩8分(JR南武線「西府」駅は徒歩14分)、府中市美好町3丁目の番場北裏通りと分梅通りの交差点にある角地の売地です。区画図では幅員10.98mの道路に4.47m接し、幅員6.01mの道路との角に2.27mの隅切りがあります。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率200%です。周辺には、いなげや 府中美好店(約70m)、ローソン(約170m)、セブン-イレブン(約380m)、中華そば ふくみみ(約250m)、オリジン弁当(約320m)、手打ちそば ふるた(約340m)があります。これらの距離はOpenStreetMapの店舗位置と掲載地図の物件座標との直線距離で、道のりではありません。掲載元の表示では府中美好郵便局が198m、美好町公園が285mです。

土地は実測19.53㎡(5.90坪)、所有権で、地目は山林です。⚠️敷地には鳥居の付いた小さな祠があり、SUUMOでは「古家有り」と表示されていますが、住宅の建物ではありません(路線価図にも神社の記号があります)。祠の撤去や遷座には宗教的な配慮や関係者との調整が要る可能性があり、祠・鳥居の所有や管理の権利関係も確認が必要です。地目が山林のため、建物を建てるには宅地への地目変更も必要になります。5.9坪の極小地で、建ぺい率60%なら建築面積は約11.7㎡にとどまり、掲載でも駐車場用地・資材置き場としての利用が挙げられています。⚠️府中市で敷地面積の最低限度が指定されているかは確認できていません。指定があればこの敷地は下回り、既存の敷地として建築できるか(適用除外の扱い)は府中市への確認が必要です。

積算は令和8年分の路線価図で、美好町3丁目の区画道路で最も多い300千円/㎡(借地権割合D)を代表値にしています。物件が接する番場北裏通り・分梅通りの路線価(370〜390千円/㎡)はこれより高いものの、町丁の代表値を採りました。丁目内で最も低い245千円/㎡を採っても約95.7%です。代表値を読んだ路線は2024年275千円、2025年290千円、2026年300千円/㎡と上がっています。建物は祠だけのため0円としています。価格500万円は路線価総額(約586万円)を下回りますが、5.9坪の極小地で建てられるものが限られること、祠の扱いに調整が要る可能性があること、地目が山林であること、表示価格が入札の最低価格であることが価格に反映されているとみられます。検討の際は、入札期日と入札条件、祠の扱いと権利関係、地目変更、越境の有無を取扱会社のピタットハウス府中店に確認する必要があります。