【積算108%】埼玉県ふじみ野市・上福岡駅 徒歩11分の土地

東武東上線「上福岡」駅から徒歩11分、ふじみ野市北野2丁目の第一種住居地域にある売地です。丁目の北東部で、行き止まりの私道の突き当たりに位置します。周辺には、ヤオコー ふじみ野大原店(約340m)、ファミリーマート 大原店(約440m)、韓国料理の漢江(約410m)、トラットリア ネオ・アマレ(約430m)、デニーズ 上福岡店(約460m)があります。これらの距離はOpenStreetMapの店舗位置と掲載地図の物件座標との直線距離で、道のりではありません。駅近くの商業施設ココネ上福岡は掲載元の表示で960m(徒歩12分)です。設備は公営水道・本下水・都市ガスです。

土地は登記43.21㎡(13.07坪)、所有権・地目宅地で、木造2階建の古家が残っています。古家の築年・延床は掲載になく、建物は積算に含めていません。建て替える場合は古家の解体費が価格とは別にかかります。建築条件はなく、建ぺい率60%・容積率200%ですが、前面道路の幅員による制限で容積率は160%とされています。13坪の狭小地で、建ぺい率60%なら建築面積は約25.9㎡です。このほか私道約85㎡の共有持分6/52が付きますが、43.21㎡には含まれない別の土地(三井のリハウスの自社サイトにも「別途私道」と記載)のため、積算では控除も加算もしていません。掲載写真7枚では、私道の路面と敷地はほぼ同じ高さで、擁壁・1m以上の段差・階段接道は見当たりません。

⚠️接道状況が確認できていません。接道状況欄はSUUMO・三井のリハウスの自社サイトとも空欄で、区画図も「準備中」の画像だけです。写真では北東側の行き止まり私道(舗装)の突き当たりに接していますが、前面道路の幅員4.0mは容積率の注記(前面道路幅員制限により160%)から推定した値で、掲載に明記されたものではありません。私道が建築基準法上の道路(位置指定道路など)にあたるかという道路種別と、敷地の間口は未確認で、再建築の可否も記載がありません。検討の際は、取扱会社の三井のリハウス ふじみ野センターに道路種別・間口・私道の通行と掘削の承諾を確認する必要があります。

積算は令和8年分の路線価図で、北野2丁目の区画道路で最も多い150千円/㎡(借地権割合D)を代表値にして約108%です。前面の私道には路線価が付いていないため、丁目の代表値で評価しています。丁目内で最も低い125千円/㎡を採っても約90.0%です。代表値を読んだ路線は2024年140千円、2025年145千円、2026年150千円/㎡と上がっています。価格600万円は路線価総額(約648万円)を下回りますが、13坪の狭小地であること、私道の奥の立地であること、接道情報が空欄であること、古家の解体費を買主が負担することが価格に反映されているとみられます。