【積算83.5%】千葉県千葉市花見川区・京成大和田駅 徒歩6分の戸建

千葉市花見川区横戸町にある、2003年3月築の木造2階建の中古一戸建てです。最寄りは京成本線の京成大和田駅で、徒歩6分です。価格は1,380万円、積算割合は約83.5%です。番地は公開されておらず、掲載の距離(鷹の台公園180m・柏井小学校800m)から、物件は横戸町の北側、八千代市大和田との市境に近い鷹の台公園の周辺にあると推定しています。駅前のスーパーやコンビニは市境を越えた八千代市側にあります。

土地は所有権の137.19㎡で、私道負担はありません。南東側の幅員約6.0mの公道に間口11mで接しています。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率100%)です。建物は延床134.5㎡の3LDK+納戸で、小屋裏収納・約8帖の予備室・リビング階段・独立キッチンがあり、居室はすべて6帖以上です。設備は公営水道・本下水・都市ガス、食洗機、浄水器、トイレ2か所などで、駐車場もあります(車種による)。取引態様は仲介です。

横戸町は路線価地域と倍率地域が混在する町ですが、評価倍率表では横戸町の市街化区域は路線価地域とされており、本物件は掲載に用途地域の記載があることから路線価で評価しています。路線価は、推定した北側の区画道路で最も多い84千円/㎡を代表値にしています(借地権割合D)。同じ路線は2024年81千円→2025年83千円→2026年84千円/㎡と、2年で約3.7%上がっています。建物は木造の法定耐用年数22年を過ぎているため建物の積算は0円で、積算割合は土地の評価だけで出した数字です。利回り・想定家賃の記載はありません。

⚠️番地が非公開のため、接道する路線は特定できていません。周辺の区画道路は79〜90千円/㎡に分かれており、86千円/㎡なら積算割合は約85.5%、82千円/㎡なら約81.5%、80千円/㎡なら約79.5%になります。横戸町の南側の路線価地域(最も多いのは74千円/㎡)にあった場合は約73.6%です。掲載写真では、前面道路は平坦で敷地とほぼ同じ高さ、玄関ポーチまで2〜3段で、隣地との大きな高低差や擁壁、階段での接道、旗竿地は見当たらず、両隣と離れて建つ独立住宅です。⚠️北西側(背面)の境界は写真に写っておらず、確認できていません。土地の評価が価格の大半を占める物件のため、積算割合は接道する路線によって上下します。