【積算125.7%】東京都昭島市・中神駅 徒歩12分の土地

昭島市中神町2丁目の売地(1区画)です。最寄りはJR青梅線「中神」駅で徒歩12分、「東中神」駅は徒歩18分です。第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率80%)・第1種高度地区の住宅地で、掲載の周辺施設欄では、わかくさ保育園まで275m、昭島市立玉川小学校まで533m、昭島市立福島中学校まで1,122mです。下の周辺施設のうち、買い物の3件は掲載元の周辺施設欄の距離、飲食の3件は掲載の地図座標からの直線距離(OpenStreetMap)です。

土地は所有権の204.94㎡(公簿)で、建築条件なし・更地渡しです。地目は山林ですが、現況はブロック塀で囲まれた更地です。⚠️旗竿地で、南側の幅員約4.0mの私道に間口2.6mで接し、竿の部分は長さ約10.4mです。私道負担面積は「なし」と記載されていますが、⚠️私道の持分、通行・掘削の承諾、道路の種別(位置指定道路かどうか等)は掲載に書かれていません。北側が水路に接する三角形の不整形地で、設備は上水道・下水道・プロパンガスです。

路線価は中神町2丁目の区画道路で最も多い145千円/㎡(令和8年分・借地権割合D)を代表値とし、同じ路線は令和6年135千円→令和7年140千円→令和8年145千円/㎡と2年で約7.4%上がっています。区画図の寸法から求めた竿の部分約24.6㎡を除いた有効宅地180.34㎡で計算した積算割合は約125.7%です。控除しない204.94㎡では約142.9%、竿を30㎡とみて控除しても約122.0%です。前面の私道には路線価が付いておらず、近くの公道の140千円/㎡を採っても約121.4%です。評価は土地のみで、建物分は含みません。

現地の写真10枚と区画図2枚を確認しました。敷地は平坦な更地で、東西の隣地とはブロック2〜3段の境界塀で接し、地盤の高さはほぼ同じです。竿の部分は前面の私道と同じ高さで、段差や階段はありません。⚠️北側は水路に接しており、敷地側のブロック塀の外面は約0.4mですが、境界の外側に水路敷の草の斜面があり、水面まで下がっています。水路側の護岸の構造と管理者、私道の権利関係、地目が山林であることの建築時の扱いは、取扱会社への確認が必要です。