【積算102.2%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩7分の戸建

川越市大字砂新田の中古戸建です。最寄りは東武東上線「新河岸」駅で徒歩7分です(上福岡駅・川越駅へはいずれも徒歩39分)。第一種住居地域の住宅地で、新河岸駅前に東武ストア新河岸店、駅の南西にいなげやがあり、掲載には「スーパーまで徒歩2分」とあります。⚠️番地は公開されておらず、施設の距離は駅からの直線距離です。

建物は2016年11月築の木造2階建(施工はタマホーム)、延床96.05㎡(登記)の3DKで、各階にキッチンがある2世帯向けの間取りです。土地は所有権の92.56㎡(登記)で、整形地・平坦地です。南西側の幅員6.9mの舗装道路に接道幅6.6mで接し、私道負担はありません。建ぺい率60%・容積率200%です。駐車場はなく、年内の引渡しも相談できるとされています。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号26137・26127、借地権割合D)で駅寄りの大字砂新田の区画道路を数えました。140千円/㎡と150千円/㎡が同数で最も多かったため、低い方の140千円/㎡を代表値としています。同じ路線は令和6年135千円→令和7年140千円→令和8年140千円/㎡と、2年で約3.7%上がっています。建物は築9年で、木造の法定耐用年数22年のうち残り13年分を評価し、土地と合わせた積算割合は約102.2%です。⚠️番地が非公開で位置が確定していません。大字砂新田の区画道路は105〜155千円/㎡に分かれ、最も低い帯を当てると積算割合は約89%になります。2026年11月に築10年を迎えると、建物の評価が1年分減って約98.3%になります。

掲載の現地写真4枚で、敷地の周りを確認しました。南西の前面道路側は化粧ブロック塀の内側が芝生の庭で、道路から玄関までは段のない緩やかなスロープです。敷地は道路より0.3〜0.5m程度高いだけでした。北西の隣地境界は低いコンクリート基礎の上にフェンスがあり、隣地とほぼ同じ高さです。擁壁、1m以上の段差、階段での接道は見当たらず、旗竿地や連棟でもありません。⚠️北東側(裏)の境界を直接写した写真はなく、バルコニーからの眺めで周辺が平坦な住宅地であることだけを確認しています。