物件概要
| 所在地 | 東京都豊島区西池袋4丁目 |
| 最寄駅 | 西武池袋線 椎名町駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 83.2%積算 83.2% |
| 価格 | 2,288万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1971年4月築(築55年) |
| 土地面積 | 28.45㎡ |
| 建物面積 | 34.43㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 2,288万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,904万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,904万円 |
| 物件価格 | 2,288万円 |
| 積算割合 | 83.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 34.43㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年4月築(築55年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +30.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 550,000 | — |
| 2025年 | 620,000 | +12.7% |
| 2026年 | 720,000 | +16.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図3面と掲載の外観写真・間取図、国土地理院の標高データに当たって、路線価の代表値と私道負担・通路状部分の扱いを確かめています。
確認できていないこと
- 接道する西側の私道(幅4m・接道幅2m)が位置指定道路など建築基準法上の道路に当たるかどうかは掲載に無く、再建築の可否の前提として取扱会社・区への確認が必要です。
- 私道負担13.19㎡が土地面積28.45㎡の内数か別区画かは掲載に明記が無く、登記での確認が必要です。内数の場合、積算割合は約48.0%になります。
- 物件が接する私道には路線価が付いておらず、接道する帯は特定できていません。代表値は丁目内の最多の帯で、接道が低い帯に当たる場合は積算割合が下がります(670千円/㎡で約77.5%)。
- 1階の床面積が掲載に無く、建ぺい率60%(17.07㎡)をわずかに超える既存不適格の可能性があります。敷地28.45㎡が敷地面積の最低限度を下回るかどうかと、建て替え時の扱い(既存敷地の適用除外を含む)は区への確認が必要です。
- 東・南・北の隣地境界は写真に写っておらず、境界の高低差や擁壁の有無は目視で確認できていません(標高データでは1m級の段差は見当たりません)。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
西武池袋線の椎名町駅から徒歩6分、豊島区西池袋4丁目にある木造2階建の中古戸建です。東京メトロ有楽町線の要町駅へは徒歩13分、池袋駅へも徒歩18分で、椎名町駅からは西武池袋線で池袋駅の隣駅です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)で、準防火地域・文教地区・高度地区・景観法の区域・宅地造成工事規制区域にも指定されています。周辺施設は掲載に記載が無いため、OpenStreetMapの登録情報をもとに、西池袋4丁目の町丁重心からの直線距離で記載しています(物件からの距離ではありません)。
1971年4月築(築55年)の1DKで、土地28.45㎡・建物34.43㎡(いずれも登記)、権利は所有権です。2025年2月にキッチン・浴室・トイレの交換と全室の内装リフォームを済ませており、即引渡が可能です。駐車場はありません。⚠️ 接道は西側の幅4mの私道に接道幅2mで接しています。この私道が位置指定道路など建築基準法上の道路に当たるかどうかは掲載に無く、再建築ができるかどうかの前提として取扱会社と区への確認が必要です。掲載の外観写真では、私道に面した門扉は道路と同じ高さで、擁壁・段差・階段接道は見当たらず、左右の隣家とは離れた独立の建物です。東・南・北の隣地境界は写真に写っておらず目視では確認できていませんが、国土地理院の標高データでは周囲に1m級の段差は見当たりません。
積算は、令和8年分の路線価図で西池袋4丁目の区画道路を数え、同数で並んだ720千円/㎡と730千円/㎡のうち低い方の720千円/㎡を代表値としました。物件が接する私道には路線価が付いておらず、接道する帯は特定できていません。近い帯で見ると730千円/㎡なら約84.4%、670千円/㎡なら約77.5%、丁目内の低い帯(620千円/㎡・600千円/㎡)なら約71.7%・約69.4%です。築55年の木造で法定耐用年数(22年)を過ぎているため建物の評価は0円とし、土地だけで積算割合は約83.2%です。門扉から建物までの約1mが通路状になっているため、その部分(2m×1mで約2.0㎡)を保守的に除いて有効宅地を26.45㎡としており、この控除をしなければ約89.5%です。路線価は2024年の550千円/㎡から2026年は720千円/㎡へ、3年で約30.9%上がっています。
⚠️ 私道負担13.19㎡が土地面積28.45㎡に含まれるのか別区画なのかは掲載に明記がありません。含まれるとすると敷地は15.26㎡となり、延床34.43㎡の2階建は容積率150%に収まらず1階の床も敷地を超えてしまうため、別区画と判断して控除していません。内数として控除した場合の積算割合は約48.0%です。⚠️ 1階の床面積も掲載に無く、1階が延床の半分(約17.2㎡)を超えていれば建ぺい率60%の上限(17.07㎡)をわずかに超える既存不適格の可能性があります。敷地28.45㎡が敷地面積の最低限度を下回るかどうか、下回る場合に既存の敷地として適用除外になるかを含め、建て替え時の扱いは区への確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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