物业概要
| 所在地 | 东京都丰岛区西池袋4丁目 |
| 最近车站 | 西武池袋线 椎名町站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 83.2%积算 83.2% |
| 价格 | 2,288万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1971年4月建成(房龄55年) |
| 土地面积 | 28.45㎡ |
| 建筑面积 | 34.43㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 2,288万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,904万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,904万日元 |
| 物业价格 | 2,288万日元 |
| 积算比例 | 83.2% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 34.43㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1971年4月建成(房龄55年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +30.9%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 550,000 | — |
| 2025年 | 620,000 | +12.7% |
| 2026年 | 720,000 | +16.1% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬房源信息,而是查阅了令和8年(2026年)的路线价图3张、房源外观照片与户型图以及国土地理院的标高数据,确认了路线价代表值以及私道负担和通道状部分的处理方式。
尚未确认的事项
- 西侧所临私道(宽4m、临路宽度2m)是否属于位置指定道路等建筑基准法上的道路,房源信息中没有记载。作为能否重建的前提,需要向中介公司和区政府确认。
- 私道负担13.19㎡是否包含在土地面积28.45㎡之内,房源信息没有明确记载,需要通过登记确认。若包含在内,积算比例约为48.0%。
- 物件所临私道没有标注路线价,临路所属价格带尚未确定。代表值是丁目内出现最多的价格带,若临路属于较低的价格带,积算比例会下降(670千日元/㎡时约77.5%)。
- 1层地板面积未记载,可能略微超过建蔽率60%(17.07㎡)而属于既存不适格建筑。用地28.45㎡是否低于用地面积最低限度,以及重建时的处理(包括既有用地的适用除外),需要向区政府确认。
- 东、南、北侧的邻地边界未出现在照片中,边界高差及有无挡土墙未能目视确认(标高数据中未见1m级高差)。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于丰岛区西池袋4丁目的木造2层二手独栋住宅,距西武池袋线椎名町站步行6分钟。步行13分钟可到东京地铁有乐町线要町站,步行18分钟可到池袋站;椎名町站是西武池袋线上池袋站的相邻站。用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%、容积率150%),同时属于准防火地域、文教地区、高度地区、景观法区域及宅地造成工事规制区域。房源信息未记载周边设施,本页根据OpenStreetMap的登记信息,以距西池袋4丁目町丁中心点的直线距离记载(并非距物件的距离)。
1971年4月建成(房龄55年),户型1DK,土地28.45㎡、建筑34.43㎡(均为登记面积),产权为所有权。2025年2月已更换厨房、浴室、厕所并完成全室内装翻新,可立即交房。无停车位。⚠️ 物件西侧临宽4m的私道,临路宽度仅2m。该私道是否属于位置指定道路等建筑基准法上的道路,房源信息中没有记载,作为能否重建的前提,需要向中介公司和区政府确认。从房源外观照片看,临私道的门扉与道路同高,未见挡土墙、高差或台阶接道,与左右邻居分开,是独立建筑。东、南、北侧的邻地边界未出现在照片中,未能目视确认,但根据国土地理院的标高数据,周边未见1m级的高差。
积算评估方面,我们统计了令和8年(2026年)路线价图中西池袋4丁目的区划道路,720千日元/㎡与730千日元/㎡出现次数相同,采用了较低的720千日元/㎡作为代表值。物件所临的私道没有标注路线价,临路所属的价格带尚未确定。按附近价格带计算,730千日元/㎡时积算比例约84.4%,670千日元/㎡时约77.5%,丁目内较低的620千日元/㎡和600千日元/㎡时分别约71.7%和69.4%。建筑为房龄55年的木造,已超过法定耐用年数(22年),建筑评估为0日元,约83.2%的积算比例全部来自土地。由于门扉到建筑之间约1m为通道状,我们保守地扣除了约2.0㎡(2m×1m),有效宅地面积按26.45㎡计算;不扣除时约为89.5%。路线价从2024年的550千日元/㎡上升到2026年的720千日元/㎡,3年间上涨约30.9%。
⚠️ 私道负担13.19㎡是否包含在土地面积28.45㎡之内,房源信息没有明确记载。若包含在内,用地仅为15.26㎡,总建筑面积34.43㎡的2层建筑将超过容积率150%,1层地板面积也会超出用地,因此判断为另一地块,未予扣除。若作为内含面积扣除,积算比例约为48.0%。⚠️ 1层地板面积也未记载,若超过总建筑面积的一半(约17.2㎡),将略微超过建蔽率60%的上限(17.07㎡),可能属于既存不适格建筑。用地28.45㎡是否低于用地面积最低限度、低于时能否作为既有用地适用除外等重建时的处理,需要向区政府确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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