【積算88.4%】埼玉県坂戸市・北坂戸駅 徒歩11分の戸建

東武東上線「北坂戸」駅から徒歩11分(「坂戸」駅へは徒歩19分)、坂戸市元町の中古戸建です。掲載元の記載では、ヤオコー坂戸泉店まで168m、スギドラッグ坂戸店まで317m、セブンイレブン坂戸泉町店まで459mと日常の買い物先が近く、坂戸市立坂戸小学校までは625mです。飲食店は元町内にじゅうじゅうカルビ・ステーキのどん・がってん寿司があり、町の代表点(国土地理院の住所検索の座標)からの直線距離で約280〜390mです(OpenStreetMap)。元町は広い町で番地が公開されていないため、飲食店の距離は物件からの距離ではありません。

1974年5月築の4DKで、建物面積67.07㎡(実測)、土地85.89㎡(登記)の所有権です。⚠️ 掲載の構造欄は「-」で構造が明記されておらず、写真の外観から木造2階建と判断しています。建築時期は1981年の新耐震基準の施行より前です。第一種住居地域(建ぺい率60%・容積率200%)で、景観法による規制があります。南側で幅4.0mのアスファルト舗装の道路に接する整形地で、私道負担の記載はありませんが、前面道路が公道か私道かは掲載に記載がありません。公営水道・本下水・都市ガス、南面バルコニーと庭があり、即引渡し可とされています。

建物は築52年で、どの構造でも法定耐用年数を超えるため建物の積算は0円とし、評価は土地だけで成り立っています。路線価は令和8年分で71千円/㎡、2024年から3年間横ばいです。元町は丁目の無い町で路線価図4面にまたがり、区画道路の路線価は71〜89千円/㎡に分かれるため、最も多い71千円/㎡を代表値としました。掲載の周辺施設の距離と写真から推定した物件付近の道路は79千円/㎡で、こちらを採ると積算割合は約98%になります。

写真では、敷地は前面道路より約0.3〜0.4m高く、門の段差は1段で、擁壁・階段接道・旗竿地には当たりません。西側と北側の隣地境界にはブロック塀(約0.8〜1.0m)があり、塀の奥の地盤は写真では確かめられないため、国土地理院の標高データで推定位置の周辺に1m級の段差が無いことを確認しています。写真の西奥に線路敷とみられる砂利帯と木柵が写っており、東武東上線の線路に近い可能性があります。築年数が古いため、建物の状態・修繕の要否とあわせて、前面道路の種別と塀の奥の地盤を取扱会社に確認する必要があります。